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Herbstaktion

 

Aktion gültig von 15.09.2018 - 31.12.2018:

Für Neubeitritte sind die verbleibenden Monate des Jahres 2018 gratis, egal welche Variante Sie wählen!

 

Ja, ich nütze die Chance und will jetzt Mitglied werden!

 

Ist das Carport ein "allgemeiner Teil" der Liegenschaft?

Montag, 06. August 2018 um 10:12 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Ich teile mit zwei weiteren Wohnungseigentümern ein Carport. Das Dach auf meiner Seite ist bereits sehr schadhaft. Wer bezahlt die notwendige Reparatur?

ANTWORT: Grundsätzlich sind Dächer allgemeine Teile der Liegenschaft und daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu erhalten.

Wenn Objekte funktionell nur einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet sind, kann aber argumentiert werden, dass die Kosten vom entsprechenden Objekt zu tragen sind. Judiziert wurde dies in erster Linie zur Pergola.

Da im gegenständlichen Fall aber offensichtlich eine Überdachung für drei Abstellplätze dient, gehe ich davon aus, dass es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft handelt. In einem solchen Fall ist die Verwaltung verpflichtet, die entsprechenden Aufträge zu erteilen.

Wenn der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen.

   

Auftragsvergabe

Mittwoch, 18. Juli 2018 um 14:03 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Es geht um Tätigkeiten unserer Hausverwaltung, die in den Rahmen der ordentlichen Verwaltung fallen (Winterdienst, Stiegenhausreinigung, kleine Reparaturen). Welche Möglichkeiten habe ich als Miteigentümer, wenn diese Aufgaben nachweislich nicht wirtschaftlich und nicht zweckmäßig beauftragt werden? Es gibt günstigere Firmen, die Winterdienst und Reinigung erledigen würden.

ANTWORT: In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung kann die Verwaltung durch Mehrheitsbeschlüsse „gezwungen“ werden, die Aufträge an andere Firmen zu vergeben.

Grundsätzlich hat die Verwaltung die Interessen aller Miteigentümer zu wahren und daher die Aufträge jeweils an den Bestbieter zu vergeben. Der Bestbieter ist aber nicht in jedem Fall der Billigstbieter, auch Referenzen etc. haben mit einzufließen.

In einem Verfahren auf Rechnungslegung könnte ebenfalls damit argumentiert werden, dass die Aufträge zu überhöhten Preisen vergeben wurden. Dabei ist aber das Prozesskostenrisiko zu bedenken.

   

Wer bestimmt über den Treppenlift?

Mittwoch, 13. Juni 2018 um 10:33 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Bei der geplanten Errichtung eines Treppenlifts gibt es Unstimmigkeiten mit anderen Eigentümern. Wie ist hier die Rechtslage?

ANTWORT: Die Errichtung von Treppenliften ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und kann nur mit Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

Der Mehrheitsbeschluss kann so gefasst werden, dass auch Beschlussgegenstand ist, dass die beschließende Mehrheit die Kosten trägt.

Kommen solche Mehrheitsbeschlüsse nicht zustande, besteht die Möglichkeit, dass Miteigentümer in Eigeninitiative und auf eigene Kosten einen Treppenlift errichten. Dazu ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer notwendig. Diese kann im Außerstreitverfahren ersetzt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Da mehr als 50 Wohnungen bestehen, könnte man die Schaffung von Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten beantragen, sodass jede Stiege zu einer Einheit wird. Dann könnte den Beschluss für den Treppenlift nur die betreffende Stiege fassen.

   

Darf die Hausverwaltung eigenmächtig handeln?

Dienstag, 05. Juni 2018 um 10:17 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Die Hausverwaltung hat uns mitgeteilt, dass unsere Heizung aufgrund einer Gesetzesänderung auf „Heizöl extra leicht“ umgestellt werden muss. Kann die Hausverwaltung eigenmächtig einen Installateur beauftragen, der die Brenner adaptiert?

ANTWORT: Wenn die Heizung defekt ist, fällt die Reparatur in die ordentliche Verwaltung. Ebenso fällt es auch in die ordentliche Verwaltung, wenn aufgrund einer gesetzlichen Bestimmung das bisherige Heizöl nicht mehr verwendet werden kann und umgerüstet werden muss.

Selbstverständlich trifft die Hausverwaltung aber eine Informationspflicht im Rahmen der Vorausschau.

Die Miteigentümer haben selbstverständlich die Möglichkeit, einen Mehrheitsbeschluss für eine Umstellung der Heizung auf einen anderen Energieträger zu fassen.

Eine Untätigkeit der Verwaltung würde dazu führen, dass die Heizung nicht mehr betrieben werden darf. Daher ist die Verwaltung gefordert, entsprechende Maßnahmen, auch ohne Mehrheitsbeschluss, in die Wege zu leiten.

   

Wer zahlt die Reparatur der Fernwärmestation?

Freitag, 01. Juni 2018 um 10:02 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über Probleme bei der Übergabe einer Fernwärmestation.

FRAGE: In unserem Haus wurde vor zwanzig Jahren die Fernwärme eingeleitet. Da sich aber keine Mehrheit fand, haben drei Eigentümer das in Eigenregie erledigt. Mittlerweile haben sich mehr als die Hälfte der Eigentümer an die Fernwärme angeschlossen. Weil jetzt außerdem einige Reparaturen notwendig wären und diese nicht über die Hausverwaltung abgerechnet werden können, möchten wir die Anlage an diese übergeben. Wie kann man dieses Problem lösen? Ist die Hausverwaltung verpflichtet, legale Zustände herzustellen?

ANTWORT: Eigentlich hätte die ursprüngliche Einleitung der Fernwärme mit Anschluss von nur drei Parteien bei Bezahlung von diesen drei Parteien der Einstimmigkeit bedurft. Nur damit hätte eine eigene Abrechnungseinheit dafür entstehen können. Der Anschluss der weiteren Miteigentümer ist offenbar ohne Befassung der übrigen Miteigentümer geschehen. Inwieweit die ursprünglichen Betreiber dem Anschluss zugestimmt haben, geht leider aus der Anfrage nicht hervor.

Wenn nun die Fernwärmeübergabestation an die Eigentümergemeinschaft übertragen werden soll, ist meines Erachtens die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig, da ich davon ausgehe, dass auch die Kostentragung nicht von allen Miteigentümern erfolgen soll, sondern nur von denjenigen, die die Anlage auch nutzen.

Die Hausverwaltung ist meines Erachtens nicht verpflichtet, sich in dieser Angelegenheit zu engagieren, wenn ursprünglich die Vereinbarung einstimmig war.

   

Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)

Donnerstag, 24. Mai 2018 um 11:54 Uhr

Mit 25.05.2018 tritt die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft. Diese Änderung betrifft auch Wohnungseigentümer in vielfältigen Lebenslagen. Was jedoch nicht geändert wird, ist die Verpflichtung des Verwalters, die Adressen der Miteigentümer auf Aufforderung bekanntzugeben. Die Eigentümergemeinschaft ist eine Rechtsgemeinschaft. Daher besteht ein Anspruch auf Transparenz gegenüber den übrigen Miteigentümern. Die einzelnen Miteigentümer müssen die Möglichkeit haben, auch ohne Involvierung des Verwalters miteinander in Kontakt zu treten und Mehrheitsbeschlüsse zu fassen.

Bereits die GdW-Informationen 3/2010 (Seite 11 Spalte rechts) haben auf Folgendes verwiesen: Der Oberste Gerichtshof hat in seiner Entscheidung 5 Ob 175/08h die Verpflichtung des Verwalters, Adressen an Miteigentümer herauszugeben, klargestellt. Wenn tatsächlich der Fall eintritt, dass sich der Verwalter auf die Weisung einzelner Miteigentümer beruft, die Adressen geheim zu halten, wird der Verwalter für das Faktum des beachtlichen Interesses eines Wohnungseigentümers (seine Adresse geheim zu halten) beweispflichtig. Der Oberste Gerichtshof hat in der erwähnten Entscheidung ebenfalls hervorgehoben, dass die Herausgabe der Adressen nicht Bestimmungen des Datenschutzgesetzes – DSG entgegenstehen, weil sich allenfalls geheim zu haltende inländische Zustellanschriften wohl kaum in einer Sammlung strukturierter Datensätze finden und daher von personenbezogenen Daten nicht die Rede sein kann (Wohnrechtliche Blätter – wobl 2009 Heft 6 Seite 194). Daran hat auch die DSGVO nichts geändert.

   

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