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Eine Mitbewohnerin hat einen „Lüftungswahn“

Freitag, 17. März 2017 um 10:45 Uhr

 

„In manchen Situationen hilft Mediation“, rät GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Wir wohnen seit 30 Jahren in einem Wohnhaus mit Eigentumswohnungen. Eigentlich gibt es keine Probleme außer mit einer Wohnungsbesitzerin, die, milde ausgedrückt, einen „Lüftungswahn“ hat. Seit Jahren versuchen alle anderen, sie dazu anzuhalten, im Winter nicht immer die Eingangstür und die Fenster stundenlang geöffnet zu lassen. Momentan wird die Eingangstür um 04:00 Uhr in der Früh eine Stunde geöffnet. Die Fenster im Gemeinschaftskeller bleiben derzeit nach oftmaligen Gesprächen geschlossen, aber in ihrem Kellerabteil, die Kellerabteile sind nur durch Lattengitter getrennt, ist das Fenster Tag und Nacht komplett geöffnet, sodass wir im Kellerbereich nur mehr eine Durchschnittstemperatur von 4 Grad und im Stiegenhaus 7 Grad haben.

ANTWORT: In derartigen Situationen hilft manchmal Mediation. Mit rechtlichen Schritten ist der Situation schwer beizukommen. Droht das Einfrieren von Leitungen, könnte man eine Unterlassungsklage erwägen. Man könnte die Dame auch darüber aufklären, dass es die Möglichkeit gibt, Eigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn der Miteigentümer von seiner Wohnung oder den allgemeinen Teilen der Liegenschaft einen die Interessen der übrigen Eigentümer empfindlich schädigenden Gebrauch macht. Dieser Ausschluss aus der Gemeinschaft sollte aber der letzte Ausweg sein, weil dieser nach der erfolgreichen gerichtlichen Auseinandersetzung auf die Versteigerung des Miteigentumsanteils der betreffenden Person zielt.

 

Wer zahlt?

Montag, 13. März 2017 um 09:05 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Bei der Einsicht in unsere Betriebskostenabrechnung sind einige Fragen entstanden. Wer muss die folgenden Posten bezahlen? Reparatur der Fenster bei der Loggia, das Ausbauen und die Entsorgung der Wohnungstür bzw. die Lieferung und Montage der neuen Tür, die Balkontür schließ- und gangbar einstellen und die Funktionsbeschläge neu montieren. Die Kosten für die beschriebenen Arbeiten wurden von der Hausgemeinschaft übernommen. War das korrekt?

ANTWORT: Die Fenster sind Teil der Außenhaut und daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Davon abweichende Regelungen müssten schriftlich und einstimmig vereinbart werden. Auch die Wohnungseingangstür ist ein allgemeiner Teil, da es sich um die Abgrenzung zwischen der Wohnung und dem Gang handelt. Voraussetzung für die Zahlungspflicht der Eigentümergemeinschaft ist aber in jedem Fall, dass die Arbeiten notwendig waren. Das Gleiche gilt auch für die Beschläge der Balkontüre.

 

Allgemeine Parkplätze

Montag, 13. Februar 2017 um 08:47 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Auf einigen Parkplätzen unserer Wohnhausanlage befinden sich Hinweistafeln, dass nur Besucher diese allgemeinen Parkplätze benutzen dürfen, nicht die Eigentümer. Bei einem Verstoß dagegen werden rechtliche Schritte angedroht. Was ist davon zu halten?

ANTWORT: Wer auf den Parkplätzen im allgemeinen Eigentum parken darf, ist mit einer einstimmigen Benutzungsregelung zu fixieren. Wenn es sich nach dieser Widmung um allgemeine Teile handelt und festgelegt wurde, dass diese nicht für Dauerparker zur Verfügung stehen, kann per Hausordnung festgelegt werden, wie lange Autos abgestellt werden dürfen. Ansonsten interpretiere ich es so, dass kein Eigentümer einen Parkplatz dauerhaft benützen bzw. blockieren darf. Das Auto beispielsweise über Nacht dort abzustellen, würde ich nicht problematisch sehen. Das Aufstellen von Schildern führt nicht zu einer Widmung der Parkplätze. Meist findet sich im Wohnungseigentumsvertrag eine Regelung zu solchen Themen.

   

Kündigung der Verwaltung ohne Eigentümer-Mehrheit

Freitag, 10. Februar 2017 um 14:56 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung, wie die Verwaltung gekündigt werden kann.

FRAGE: Laut Wohnungseigentumsgesetz kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen Gründen von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden. Wie muss man vorgehen, wenn man keine Mehrheit für die Kündigung hat?

ANTWORT: Wenn der Verwaltervertrag nicht durch Mehrheitsbeschluss gekündigt wird, sondern ein oder mehrere Miteigentümer die Abberufung erreichen wollen, ist dazu ein Antrag bei Gericht notwendig. Der Antrag ist gegen den Verwalter zu richten, alle übrigen Miteigentümer sind als Verfahrensbeteiligte beizuziehen. Im Antrag müssen schwere Pflichtverletzungen angeführt werden. Die vorgebrachten Pflichtverletzungen werden vom Gericht in einem Verfahren geprüft.
Der Antragsteller hat den Beweis für die Pflichtverletzungen zu erbringen. Die geltend gemachten Pflichtverletzungen müssen grob sein, nicht jede Pflichtverletzung rechtfertigt die Abberufung des Verwalters. Mehrere Pflichtverletzungen gemeinsam können auch ein derartiges Gewicht erreichen, dass das Gericht eine grobe Pflichtverletzung darin sieht.
Wenn diese Pflichtverletzungen so schlimm sind, dass das Gericht die Abberufung für gerechtfertigt erachtet, wird das mit Sachbeschluss ausgesprochen. Dieser Sachbeschluss kann mit Rekurs angefochten werden. Im Sachbeschluss wird auch festgelegt, wer für die Kosten des Verfahrens aufkommen muss.

   

Die zehn größten Fallen für Vermieter

Mittwoch, 01. Februar 2017 um 11:40 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Immer zuerst unterschreiben

"Wir machen das mit dem Vertrag dann später." Ein Satz, der einem Vermieter auf keinen Fall über die Lippen kommen sollte. "Es kommt vor, dass sich die beiden Parteien über ein Detail nicht einigen. Wenn man dann mit dem Unterschreiben wartet, die Wohnung aber schon übergibt und den Zins kassiert, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis", warnt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ihr Credo: Kein Tag ohne Vertrag.

Weiterlesen: Schluss mit den bösen Überraschungen: Die größten Fehler und wie man sie vermeidet.


Tipp:
GdW-Informationen 3/2015 Seite 2ff: Vermietung einer Eigentumswohnung
GdW-Informationen 4/2015 Seite 6ff: Vermietung einer Eigentumswohnung, Teil 2
GdW-Informationen 1/2012 Seite 6f: Beendigung von Mietverträgen

   

Die Hausverwaltung hat eine Informationspflicht

Freitag, 27. Januar 2017 um 13:24 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung die Rechtslage bei der Reinigungsvergabe.

Die Hausverwaltung hat ohne Rücksprache mit den Bewohnern einer Firma den Auftrag erteilt, einen der beiden Hausmeister zu ersetzen. Ich frage mich jetzt, ob die beauftragte Firma nur die Arbeit des pensionierten Hausmeisters macht oder die gesamte Arbeit der Siedlung erledigt? Darf die Ausschreibung von der Hausverwaltung einfach über den Kopf der Bewohner hinweg abgeschlossen werden oder wäre dafür eine Hausversammlung oder ein Schreiben nötig gewesen, ob wir einverstanden sind?

Die Organisation der Hausreinigung ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. Sofern kein Mehrheitsbeschluss vorliegt, kann die Hausverwaltung in diesem Bereich die notwendigen Aufträge vergeben und ist dazu auch verpflichtet.
Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, vorher einen Mehrheitsbeschluss einzuholen. Da die Verwaltung aber eine grundsätzliche Informationspflicht trifft, war sie verpflichtet, die Eigentümer vom Wechsel der Hausbetreuung zu informieren.
Die Hausverwaltung ist außerdem verpflichtet, darüber Auskunft zu geben, welchen Auftragsumfang sie an die Firma vergeben hat, die die Hausbetreuung übernimmt, und welche Kosten damit verbunden sein werden.
Zum Ende jedes Jahres ist die Verwaltung verpflichtet, eine Vorausschau für die nächsten Jahre zu legen, aus der sich nicht nur die notwendigen Erhaltungsarbeiten und die voraussichtlichen Kosten ergeben müssen, sondern auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

   

Müssen beim Fenstertausch alle mitzahlen?

Freitag, 13. Januar 2017 um 09:19 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung die Rechtslage bei einem Fenstertausch.

Vor drei Jahren wurden die Fenster unseres Hauses mit Eigentumswohnungen von einer Fachfirma „gewartet“ und großteils für gut befunden. Jetzt wollen acht Eigentümer die Fenster „bei Bedarf“ austauschen und die Kosten aus der Instandhaltung bezahlen. Ist das okay?

Die Reparatur oder der Austausch von Fenstern stellt eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung dar. Dabei wird mit Mehrheitsbeschluss bestimmt, welche Arbeiten durchgeführt werden. Ist eine Maßnahme außerordentlich unwirtschaftlich, kann das dazu führen, dass sie als Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung qualifiziert wird. Der Unterschied liegt in den Anfechtungsmöglichkeiten des Mehrheitsbeschlusses. In beiden Fällen ist aber ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Die Verwaltung ist verpflichtet, bis 31. 12. jedes Jahres eine Vorausschau für die nächsten Jahre zu legen. In diese müssten auch die auszutauschenden Fenster und die voraussichtlichen Kosten aufgenommen werden. Die Verwaltung muss einen Vorschlag machen, wie diese Kosten abgedeckt werden.
Dabei kommt eine Einmalzahlung ebenso infrage wie eine Kreditaufnahme. Auch ein Kredit ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung und kann mit Mehrheitsbeschluss erfolgen. Wenn Kreditaufnahme beschlossen wird, kann sich kein Miteigentümer durch Einmalzahlung davon befreien. Dann wird ein Kredit für die Eigentümergemeinschaft aufgenommen und üblicherweise auch über die Rücklage zurückgezahlt.

   

Regeln für die Benützung von allgemeinen Teilen

Donnerstag, 08. Dezember 2016 um 08:22 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erläutert in der Kleine Zeitung die Aspekte einer Besitzstörung.

Eine Familie in unserem Haus hat eine allgemeine Grünfläche in Besitz genommen. Weil diese nie benutzt wurde, meinen wir, dass die Familie mit Kind diese mitbenutzen soll, solange sie hier wohnt. Gleichzeitig möchten wir aber verhindern, dass zukünftige Bewohner die allgemeine Grünfläche ebenfalls für sich allein in Anspruch nehmen. Wie können wir das erreichen?

Dazu erklärt GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth: Die Frist für die Einbringung einer Besitzstörungsklage beträgt 30 Tage ab Kenntnis von Störung und Störer. Nach Ablauf dieser Frist kann mit Unterlassungsklage vorgegangen werden. Wenn Miteigentümer allgemeine Teile eigenmächtig nutzen, kann jeder der übrigen Miteigentümer mit Besitzstörungsklage oder auch mit Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Für eine Benützungsregelung ist die Zustimmung aller Miteigentümer oder ein Gerichtsverfahren notwendig. Eine vorläufige Benützungsregelung kann während der Dauer des Gerichtsverfahrens mit Dreiviertelmehrheit getroffen werden.
Im gegenständlichen Fall ist offenbar keine Benützungsregelung beabsichtigt, sondern nur eine Nutzung durch die derzeitigen Bewohner eines Objekts. In diesem Fall könnte ein Mietvertrag mit den Bewohnern abgeschlossen werden. Das hätte zur Folge, dass der Wohnungseigentümer kein Recht erwirbt. Ein derartiger Mietvertrag ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung (da die Vermietung nicht an einen Miteigentümer erfolgt) und kann daher mit Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

   

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