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Regeln für die Benützung von allgemeinen Teilen

Donnerstag, 08. Dezember 2016 um 09:22 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erläutert in der Kleine Zeitung die Aspekte einer Besitzstörung.

Eine Familie in unserem Haus hat eine allgemeine Grünfläche in Besitz genommen. Weil diese nie benutzt wurde, meinen wir, dass die Familie mit Kind diese mitbenutzen soll, solange sie hier wohnt. Gleichzeitig möchten wir aber verhindern, dass zukünftige Bewohner die allgemeine Grünfläche ebenfalls für sich allein in Anspruch nehmen. Wie können wir das erreichen?

Dazu erklärt GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth: Die Frist für die Einbringung einer Besitzstörungsklage beträgt 30 Tage ab Kenntnis von Störung und Störer. Nach Ablauf dieser Frist kann mit Unterlassungsklage vorgegangen werden. Wenn Miteigentümer allgemeine Teile eigenmächtig nutzen, kann jeder der übrigen Miteigentümer mit Besitzstörungsklage oder auch mit Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Für eine Benützungsregelung ist die Zustimmung aller Miteigentümer oder ein Gerichtsverfahren notwendig. Eine vorläufige Benützungsregelung kann während der Dauer des Gerichtsverfahrens mit Dreiviertelmehrheit getroffen werden.
Im gegenständlichen Fall ist offenbar keine Benützungsregelung beabsichtigt, sondern nur eine Nutzung durch die derzeitigen Bewohner eines Objekts. In diesem Fall könnte ein Mietvertrag mit den Bewohnern abgeschlossen werden. Das hätte zur Folge, dass der Wohnungseigentümer kein Recht erwirbt. Ein derartiger Mietvertrag ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung (da die Vermietung nicht an einen Miteigentümer erfolgt) und kann daher mit Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

 

Kein Miteigentümer darf ausgeschlossen werden

Freitag, 18. November 2016 um 09:45 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung, wer über die Pflege der Bäume entscheidet.

Bei einer hausinternen Besprechung von einigen Wohnungsinhabern wurde beschlossen, dass die vor dem Haus gepflanzten Bäume weggeschnitten werden. Müssen da nicht alle Eigentümer gefragt werden?

Dazu erklärt GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth: Das Schneiden von Bäumen ist grundsätzlich eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung und darf daher von der Verwaltung beauftragt werden, sofern der Verwaltungsvertrag nicht beschränkt ist. Wenn aber der Charakter der Anlage verändert wird, ist jedenfalls ein Mehrheitsbeschluss notwendig. Auffällig im gegenständlichen Fall ist, dass offenbar ein „Eigentümervertreter“ mit einigen anderen Miteigentümern federführend ist. Kein Miteigentümer darf sich Verwalterhandlungen anmaßen, auch kein Eigentümervertreter. Bei Beschlussfassungen ist allen Miteigentümern die Möglichkeit zur Teilnahme an der Meinungsbildung und zur Abstimmung zu geben. Wenn ein Eigentümer derartige Aufträge vergibt, handelt er eigenmächtig und kann aus Besitzstörung oder Unterlassung in Anspruch genommen werden, das umfasst auch die Wiederherstellung des früheren Zustandes (Nachpflanzung). Wenn Mehrheitsbeschlüsse dazu gefasst werden und nicht alle Miteigentümer gefragt wurden, kann mit großer Erfolgsaussicht ein Antrag auf Beschlussanfechtung beim Bezirksgericht eingebracht werden. Dieser Antrag muss innerhalb von einem Monat ab Verlautbarung des Beschlusses bei Gericht eintreffen.

   

Wohnungsumbau: Was ist erlaubt?

Donnerstag, 03. November 2016 um 09:06 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Laminat statt Teppichboden, neue Fliesen im Bad oder doch ein frischer Anstrich für die Wände: Bevor Mieter und Eigentümer zum Werkzeug greifen, gibt es einiges zu beachten. Zwei Expertinnen erklären die Rechtslage.

Eigentümer können ihrer Kreativität nicht immer freien Lauf lassen. Denn sobald allgemeine Teile des Hauses von den Umbauarbeiten betroffen sind, brauchen sie die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Das ist zum Beispiel beim Einbau eines zusätzlichen Fensters, der Vergrößerung der Terrasse oder der Verglasung einer Loggia der Fall. "Soll die Wohnung zu einer Arztpraxis oder einem Büro umgebaut werden, müssen neben der Baubehörde zuerst die Miteigentümer schriftlich um Erlaubnis gefragt werden", sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Weiterlesen: Wohnungsumbau: Was ist erlaubt?

   

Drei Fragen zur Sanierung

Dienstag, 27. September 2016 um 09:59 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir wohnen in einer kleinen Eigentumsanlage und haben drei Fragen zur Sanierung: Die Fassadenfarbe soll von gelb auf grau geändert werden. Die derzeitige Farbe gefällt uns aber, wir wollen diese beibehalten. Wie können wir das erreichen?

Eine Eigentümerin will die Kosten für die Verglasung eines Außengangs in der Sanierung unterbringen. Andere Wohnungen sind durch den Gang nicht zu erreichen; den Nutzen hätte also nur die eine Eigentümerin.

Und schließlich der Spielplatz: Der alte, kaputte wurde abgebaut; nun wollten wir eine Anlage aus dem Baumarkt aufstellen, die die Hausverwaltung zahlt, aber wir Eigentümer aufstellen, damit wir uns Kosten sparen. Von den anderen Eigentümern wurde das abgelehnt, da sie glauben, sie würden in die Haftung kommen, wenn sie sich an den Kosten beteiligen müssen. Wie verhält es sich in diesen drei Punkten?

Dazu erklärt die Juristin Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Verwaltung ist keinesfalls berechtigt, eigenmächtig Änderungen an der Fassadenfarbe vorzunehmen. Solche Änderungen sind Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung und können nur von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Es kann daher von den Eigentümern die Änderung der Fassadenfarbe auch verweigert werden.

Zur zweiten Frage: Durch eine derartige Verglasung, wie Sie diese beschreiben, würde sich die Außenhaut der Wohnanlage ändern. Eine solche Änderung ist aber nur mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig. Gleichzeitig ändert sich durch eine solche Maßnahme aber auch die Erhaltungspflicht, so dass in weiterer Folge die Verglasung des Außenaufgangs von der gesamten Gemeinschaft zu erhalten wäre.

Und schließlich Frage Nummer drei: Ein Spielplatz ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Die Eigentümergemeinschaft betrifft auch die Haftung, sollte sich ein Unfall ereignen. Die Vorschriften für derartige Spielplätze kann man nicht dadurch umgehen, dass einzelne Eigentümer Spielgeräte aufstellen. Das könnte nur in Eigengärten geschehen. Wenn der Spielplatz in der Baubewilligung als Auflage enthalten ist, kann die Wiedererrichtung jedenfalls durchgesetzt werden. Was notwendig ist, damit ein Kleinkinderspielplatz als solcher angesehen werden kann, erfragen Sie am besten bei der Baubehörde (es handelt sich dabei um landesrechtliche Vorschriften).

   

Fensterreparatur

Donnerstag, 14. Juli 2016 um 09:20 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Fenster in der Eigentumswohnung meines Vaters lassen sich fast nicht mehr öffnen. Wer muss die Reparatur bezahlen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Fenster sind Teil der Außenhaut und daher von der Gemeinschaft zu erhalten. Es könnte aber im Wohnungseigentumsvertrag oder in einer anderen schriftlichen einstimmigen Vereinbarung festgelegt sein, dass jeder selbst dafür zahlen muss.

 

Zum Stichwort „Fenster“ folgende Fundstellen von zuletzt in den GdW-Informationen: GdW-Informationen 2/2016 Seite 7 (Geltendmachung Ersatzanspruch Fenster), GdW-Informationen 3/2014 Seite 6 (Ungerechtigkeit beim Fenstertausch), GdW-Informationen 1/2014 Seite 9 (Fenstertausch: Sach- und Rechtslage), GdW-Informationen 2/2013 Seite 10f (Mit der Erhaltung von Fenstern zusammenhängende Kosten?), GdW-Informationen 1/2013 Seite 11 (Fiktiver Fenstertausch), GdW-Informationen 1/2012 Seite 4f (Sonderthema Fenster), GdW-Informationen 4/2011 Seite 6 (Fenster auch aus Verwaltersicht), GdW-Informationen 3/2011 Seite 11f (Refundierung von Aufwendungen), GdW-Informationen 1/2011 Seite 9f (Gentlemen’s Agreement) und Seite 14 (Verbund-Fenster).

   

Wohnungseigentümer-Erfolg vor Verfassungsgerichtshof

Dienstag, 12. Juli 2016 um 09:49 Uhr

 

„Die Presse“ berichtet in ihrer Ausgabe vom 11. Juli 2016 über eine am 8. Juli 2016 bekannt gewordene Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes (VfGH) mit Bezug zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW):

Frühere Fundstellen zum Thema „Gesetzesbeschwerde“ mit Bezug zur GdW:

   

Umwidmung braucht Zustimmung

Dienstag, 28. Juni 2016 um 11:18 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Darf ein Eigentümer in einem Kellerabteil eine Bar einbauen, die ja dann zu „lustigen privaten Zwecken“ verwendet werden kann?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Nutzung eines Kellerabteils als Bar bzw. Partyraum stellt eine Umwidmung dar und braucht die Zustimmung aller Miteigentümer. Die baurechtliche Zulässigkeit kann auch fraglich sein. Wenn die widmungswidrige Verwendung stört, kann jeder Miteigentümer dagegen mit Unterlassungsklage vorgehen. Die Verwaltung muss aber nicht tätig werden.

   

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