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Die zehn größten Fallen für Vermieter

Mittwoch, 01. Februar 2017 um 12:40 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Immer zuerst unterschreiben

"Wir machen das mit dem Vertrag dann später." Ein Satz, der einem Vermieter auf keinen Fall über die Lippen kommen sollte. "Es kommt vor, dass sich die beiden Parteien über ein Detail nicht einigen. Wenn man dann mit dem Unterschreiben wartet, die Wohnung aber schon übergibt und den Zins kassiert, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis", warnt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ihr Credo: Kein Tag ohne Vertrag.

Weiterlesen: Schluss mit den bösen Überraschungen: Die größten Fehler und wie man sie vermeidet.


Tipp:
GdW-Informationen 3/2015 Seite 2ff: Vermietung einer Eigentumswohnung
GdW-Informationen 4/2015 Seite 6ff: Vermietung einer Eigentumswohnung, Teil 2
GdW-Informationen 1/2012 Seite 6f: Beendigung von Mietverträgen

 

Die Hausverwaltung hat eine Informationspflicht

Freitag, 27. Januar 2017 um 14:24 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung die Rechtslage bei der Reinigungsvergabe.

Die Hausverwaltung hat ohne Rücksprache mit den Bewohnern einer Firma den Auftrag erteilt, einen der beiden Hausmeister zu ersetzen. Ich frage mich jetzt, ob die beauftragte Firma nur die Arbeit des pensionierten Hausmeisters macht oder die gesamte Arbeit der Siedlung erledigt? Darf die Ausschreibung von der Hausverwaltung einfach über den Kopf der Bewohner hinweg abgeschlossen werden oder wäre dafür eine Hausversammlung oder ein Schreiben nötig gewesen, ob wir einverstanden sind?

Die Organisation der Hausreinigung ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. Sofern kein Mehrheitsbeschluss vorliegt, kann die Hausverwaltung in diesem Bereich die notwendigen Aufträge vergeben und ist dazu auch verpflichtet.
Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, vorher einen Mehrheitsbeschluss einzuholen. Da die Verwaltung aber eine grundsätzliche Informationspflicht trifft, war sie verpflichtet, die Eigentümer vom Wechsel der Hausbetreuung zu informieren.
Die Hausverwaltung ist außerdem verpflichtet, darüber Auskunft zu geben, welchen Auftragsumfang sie an die Firma vergeben hat, die die Hausbetreuung übernimmt, und welche Kosten damit verbunden sein werden.
Zum Ende jedes Jahres ist die Verwaltung verpflichtet, eine Vorausschau für die nächsten Jahre zu legen, aus der sich nicht nur die notwendigen Erhaltungsarbeiten und die voraussichtlichen Kosten ergeben müssen, sondern auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

 

Müssen beim Fenstertausch alle mitzahlen?

Freitag, 13. Januar 2017 um 10:19 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung die Rechtslage bei einem Fenstertausch.

Vor drei Jahren wurden die Fenster unseres Hauses mit Eigentumswohnungen von einer Fachfirma „gewartet“ und großteils für gut befunden. Jetzt wollen acht Eigentümer die Fenster „bei Bedarf“ austauschen und die Kosten aus der Instandhaltung bezahlen. Ist das okay?

Die Reparatur oder der Austausch von Fenstern stellt eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung dar. Dabei wird mit Mehrheitsbeschluss bestimmt, welche Arbeiten durchgeführt werden. Ist eine Maßnahme außerordentlich unwirtschaftlich, kann das dazu führen, dass sie als Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung qualifiziert wird. Der Unterschied liegt in den Anfechtungsmöglichkeiten des Mehrheitsbeschlusses. In beiden Fällen ist aber ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Die Verwaltung ist verpflichtet, bis 31. 12. jedes Jahres eine Vorausschau für die nächsten Jahre zu legen. In diese müssten auch die auszutauschenden Fenster und die voraussichtlichen Kosten aufgenommen werden. Die Verwaltung muss einen Vorschlag machen, wie diese Kosten abgedeckt werden.
Dabei kommt eine Einmalzahlung ebenso infrage wie eine Kreditaufnahme. Auch ein Kredit ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung und kann mit Mehrheitsbeschluss erfolgen. Wenn Kreditaufnahme beschlossen wird, kann sich kein Miteigentümer durch Einmalzahlung davon befreien. Dann wird ein Kredit für die Eigentümergemeinschaft aufgenommen und üblicherweise auch über die Rücklage zurückgezahlt.

   

Regeln für die Benützung von allgemeinen Teilen

Donnerstag, 08. Dezember 2016 um 09:22 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erläutert in der Kleine Zeitung die Aspekte einer Besitzstörung.

Eine Familie in unserem Haus hat eine allgemeine Grünfläche in Besitz genommen. Weil diese nie benutzt wurde, meinen wir, dass die Familie mit Kind diese mitbenutzen soll, solange sie hier wohnt. Gleichzeitig möchten wir aber verhindern, dass zukünftige Bewohner die allgemeine Grünfläche ebenfalls für sich allein in Anspruch nehmen. Wie können wir das erreichen?

Dazu erklärt GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth: Die Frist für die Einbringung einer Besitzstörungsklage beträgt 30 Tage ab Kenntnis von Störung und Störer. Nach Ablauf dieser Frist kann mit Unterlassungsklage vorgegangen werden. Wenn Miteigentümer allgemeine Teile eigenmächtig nutzen, kann jeder der übrigen Miteigentümer mit Besitzstörungsklage oder auch mit Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Für eine Benützungsregelung ist die Zustimmung aller Miteigentümer oder ein Gerichtsverfahren notwendig. Eine vorläufige Benützungsregelung kann während der Dauer des Gerichtsverfahrens mit Dreiviertelmehrheit getroffen werden.
Im gegenständlichen Fall ist offenbar keine Benützungsregelung beabsichtigt, sondern nur eine Nutzung durch die derzeitigen Bewohner eines Objekts. In diesem Fall könnte ein Mietvertrag mit den Bewohnern abgeschlossen werden. Das hätte zur Folge, dass der Wohnungseigentümer kein Recht erwirbt. Ein derartiger Mietvertrag ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung (da die Vermietung nicht an einen Miteigentümer erfolgt) und kann daher mit Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

   

Kein Miteigentümer darf ausgeschlossen werden

Freitag, 18. November 2016 um 09:45 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung, wer über die Pflege der Bäume entscheidet.

Bei einer hausinternen Besprechung von einigen Wohnungsinhabern wurde beschlossen, dass die vor dem Haus gepflanzten Bäume weggeschnitten werden. Müssen da nicht alle Eigentümer gefragt werden?

Dazu erklärt GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth: Das Schneiden von Bäumen ist grundsätzlich eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung und darf daher von der Verwaltung beauftragt werden, sofern der Verwaltungsvertrag nicht beschränkt ist. Wenn aber der Charakter der Anlage verändert wird, ist jedenfalls ein Mehrheitsbeschluss notwendig. Auffällig im gegenständlichen Fall ist, dass offenbar ein „Eigentümervertreter“ mit einigen anderen Miteigentümern federführend ist. Kein Miteigentümer darf sich Verwalterhandlungen anmaßen, auch kein Eigentümervertreter. Bei Beschlussfassungen ist allen Miteigentümern die Möglichkeit zur Teilnahme an der Meinungsbildung und zur Abstimmung zu geben. Wenn ein Eigentümer derartige Aufträge vergibt, handelt er eigenmächtig und kann aus Besitzstörung oder Unterlassung in Anspruch genommen werden, das umfasst auch die Wiederherstellung des früheren Zustandes (Nachpflanzung). Wenn Mehrheitsbeschlüsse dazu gefasst werden und nicht alle Miteigentümer gefragt wurden, kann mit großer Erfolgsaussicht ein Antrag auf Beschlussanfechtung beim Bezirksgericht eingebracht werden. Dieser Antrag muss innerhalb von einem Monat ab Verlautbarung des Beschlusses bei Gericht eintreffen.

   

Wohnungsumbau: Was ist erlaubt?

Donnerstag, 03. November 2016 um 09:06 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Laminat statt Teppichboden, neue Fliesen im Bad oder doch ein frischer Anstrich für die Wände: Bevor Mieter und Eigentümer zum Werkzeug greifen, gibt es einiges zu beachten. Zwei Expertinnen erklären die Rechtslage.

Eigentümer können ihrer Kreativität nicht immer freien Lauf lassen. Denn sobald allgemeine Teile des Hauses von den Umbauarbeiten betroffen sind, brauchen sie die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Das ist zum Beispiel beim Einbau eines zusätzlichen Fensters, der Vergrößerung der Terrasse oder der Verglasung einer Loggia der Fall. "Soll die Wohnung zu einer Arztpraxis oder einem Büro umgebaut werden, müssen neben der Baubehörde zuerst die Miteigentümer schriftlich um Erlaubnis gefragt werden", sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Weiterlesen: Wohnungsumbau: Was ist erlaubt?

   

Drei Fragen zur Sanierung

Dienstag, 27. September 2016 um 09:59 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir wohnen in einer kleinen Eigentumsanlage und haben drei Fragen zur Sanierung: Die Fassadenfarbe soll von gelb auf grau geändert werden. Die derzeitige Farbe gefällt uns aber, wir wollen diese beibehalten. Wie können wir das erreichen?

Eine Eigentümerin will die Kosten für die Verglasung eines Außengangs in der Sanierung unterbringen. Andere Wohnungen sind durch den Gang nicht zu erreichen; den Nutzen hätte also nur die eine Eigentümerin.

Und schließlich der Spielplatz: Der alte, kaputte wurde abgebaut; nun wollten wir eine Anlage aus dem Baumarkt aufstellen, die die Hausverwaltung zahlt, aber wir Eigentümer aufstellen, damit wir uns Kosten sparen. Von den anderen Eigentümern wurde das abgelehnt, da sie glauben, sie würden in die Haftung kommen, wenn sie sich an den Kosten beteiligen müssen. Wie verhält es sich in diesen drei Punkten?

Dazu erklärt die Juristin Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Verwaltung ist keinesfalls berechtigt, eigenmächtig Änderungen an der Fassadenfarbe vorzunehmen. Solche Änderungen sind Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung und können nur von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Es kann daher von den Eigentümern die Änderung der Fassadenfarbe auch verweigert werden.

Zur zweiten Frage: Durch eine derartige Verglasung, wie Sie diese beschreiben, würde sich die Außenhaut der Wohnanlage ändern. Eine solche Änderung ist aber nur mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig. Gleichzeitig ändert sich durch eine solche Maßnahme aber auch die Erhaltungspflicht, so dass in weiterer Folge die Verglasung des Außenaufgangs von der gesamten Gemeinschaft zu erhalten wäre.

Und schließlich Frage Nummer drei: Ein Spielplatz ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Die Eigentümergemeinschaft betrifft auch die Haftung, sollte sich ein Unfall ereignen. Die Vorschriften für derartige Spielplätze kann man nicht dadurch umgehen, dass einzelne Eigentümer Spielgeräte aufstellen. Das könnte nur in Eigengärten geschehen. Wenn der Spielplatz in der Baubewilligung als Auflage enthalten ist, kann die Wiedererrichtung jedenfalls durchgesetzt werden. Was notwendig ist, damit ein Kleinkinderspielplatz als solcher angesehen werden kann, erfragen Sie am besten bei der Baubehörde (es handelt sich dabei um landesrechtliche Vorschriften).

   

Fensterreparatur

Donnerstag, 14. Juli 2016 um 09:20 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Fenster in der Eigentumswohnung meines Vaters lassen sich fast nicht mehr öffnen. Wer muss die Reparatur bezahlen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Fenster sind Teil der Außenhaut und daher von der Gemeinschaft zu erhalten. Es könnte aber im Wohnungseigentumsvertrag oder in einer anderen schriftlichen einstimmigen Vereinbarung festgelegt sein, dass jeder selbst dafür zahlen muss.

 

Zum Stichwort „Fenster“ folgende Fundstellen von zuletzt in den GdW-Informationen: GdW-Informationen 2/2016 Seite 7 (Geltendmachung Ersatzanspruch Fenster), GdW-Informationen 3/2014 Seite 6 (Ungerechtigkeit beim Fenstertausch), GdW-Informationen 1/2014 Seite 9 (Fenstertausch: Sach- und Rechtslage), GdW-Informationen 2/2013 Seite 10f (Mit der Erhaltung von Fenstern zusammenhängende Kosten?), GdW-Informationen 1/2013 Seite 11 (Fiktiver Fenstertausch), GdW-Informationen 1/2012 Seite 4f (Sonderthema Fenster), GdW-Informationen 4/2011 Seite 6 (Fenster auch aus Verwaltersicht), GdW-Informationen 3/2011 Seite 11f (Refundierung von Aufwendungen), GdW-Informationen 1/2011 Seite 9f (Gentlemen’s Agreement) und Seite 14 (Verbund-Fenster).

   

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