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Aktuelles

Dachterrasse ausbauen

Mittwoch, 06. April 2016 um 16:41 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Eine Miteigentümerin will die Dachterrasse ausbauen und uns anderen Eigentümern mittels Vertrag zusichern, dass uns keine Kosten entstehen. Ist dieser Vertrag gültig?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Grundsätzlich haben alle Miteigentümer an der Erhaltung der Außenhaut eines Gebäudes mitzuzahlen. Davon kann mit einem schriftlichen einstimmigen Vertrag abgegangen werden. Eine derartige vertragliche Regelung ist dann „stärker“ als das Gesetz. Eine derartige Regelung sollte aus Gründen der Rechtssicherheit im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Aber auch wenn sie nicht im Grundbuch ersichtlich ist, ist sie wirksam, sofern alle grundbücherlichen Miteigentümer unterschrieben haben.

 

Fragen zur Hausverwaltung

Freitag, 01. April 2016 um 10:13 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wer kontrolliert die Arbeit der Hausverwaltung? Wie sollen Eigentümer zu ihrem Recht kommen, ohne gleich einen Rechtsanwalt einschalten zu müssen? Wie läuft eine Kündigung ab?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Jeder Miteigentümer kann die Tätigkeit der Hausverwaltung kontrollieren. Es kann z. B. gegen vorherige Terminvereinbarung in die Kontoauszüge des Kontos der Eigentümergemeinschaft Einsicht genommen werden. Die Verwaltung ist verpflichtet, eine Kopie des Verwaltungsvertrages zur Verfügung zu stellen. Der Wohnungseigentumsvertrag liegt im Grundbuch auf und kann gegen Ersatz der Kopierkosten besorgt werden. Die Rechtsdurchsetzung erfolgt über Außerstreitverfahren bei Gericht (die Möglichkeit, die Schlichtungsstelle anzurufen, besteht nur hinsichtlich der Heizkosten bzw. Nutzwertfestsetzung).
Die Kündigung der Hausverwaltung kann mit einfacher Mehrheit berechnet nach den Anteilen im Grundbuch erfolgen. Dabei sind jedoch die Formerfordernisse einzuhalten. Z. B. muss jeder Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung informiert werden und die Möglichkeit zur Stellungnahme haben.
Wenn die Hausverwaltung Miteigentümer ist, muss auch diese die Möglichkeit zur Abstimmung haben. Ein Miteigentümer, der unmittelbar betroffen ist oder in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zur Verwaltung steht, hätte allerdings kein Stimmrecht (was nichts an der Verpflichtung zur Verständigung ändert).

   

Darf man Betriebskosten einbehalten?

Freitag, 25. März 2016 um 14:57 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind mit unserer Hausverwaltung absolut unzufrieden; z. B. wird die Klingelanlage nicht repariert. Sollen wir einen Teil der Betriebskosten einbehalten, um so Druck auszuüben?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Es ist sinnlos, die Betriebskosten nicht zu zahlen. Die Judikatur geht davon aus, dass der Wohnungseigentumsvertrag einen Aufrechnungsverzicht darstellt und Vorschreibungen für Akontierungen jedenfalls fällig sind. Es wäre sinnvoll, den Verwalter mit Mehrheitsweisung anzuleiten, die Klingelanlage zu sanieren. Besteht Unzufriedenheit mit dem Reinigungsdienst, sollte das der Hausverwaltung (von mehreren Parteien) mitgeteilt werden. Wenn gravierende Erhaltungsarbeiten anstehen, besteht die Möglichkeit, beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten einzubringen. Es besteht dabei kein Anwaltszwang. Eine Kündigung des Hausverwalters kann mit Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit gerechnet nach Miteigentumsanteilen) erfolgen. Eine Kündigung ist mit Dreimonatsfrist zum Jahresende möglich. Jeder Miteigentümer darf auf das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses hinwirken.


Zu Sondervorschreibungen des Verwalters, zu monatlichen Akontovorschreibungen und zum Wohnungseigentumsvertrag als schlüssigen Aufrechnungsverzicht siehe auch GdW-Informationen 1/2016 Seite 13.

   

5 Fakten zum Wohnungskauf

Dienstag, 15. März 2016 um 09:00 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Egal ob Wertanlage, Pensionsvorsorge oder der Traum von den eigenen vier Wänden, Immobilien sind nach wie vor beliebt.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Tipps, worauf beim Kauf des Traumobjekts zu achten ist.


Auf folgende Fundstellen in den GdW-Informationen sei auch verwiesen: GdW-Informationen 2/2014 Seite 2ff (Kauf einer [gebrauchten] Eigentumswohnung); GdW-Informationen 3/2010 Seite 4f (Maklerpflichten); GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff (Gewährleistung – Behebung von Haftungsschäden - im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Eigentumswohnung); GdW-Informationen 4/2015 Seite 2ff (Steuerreform 2015/2016); GdW-Informationen 1/2016 Seite 2ff (Verkauf einer Eigentumswohnung).

   

Wasserverbrauch individuell messen?

Freitag, 11. März 2016 um 12:23 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mich stört in unserer Wohnhausanlage, dass auch der Wasserverbrauch nach den jeweiligen Anteilen abgerechnet wird und nicht nach dem Verbrauch. Wie schaut die Rechtslage dazu aus?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Das Wohnungseigentumsgesetz sieht im § 32 die Möglichkeit vor, wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der Wohnungseigentumsobjekte am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Mess-Vorrichtungen ermittelt werden können, eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach Verbrauchsanteilen festzulegen. Dazu ist eine Mehrheit von 2/3 der Anteile notwendig. Dieser Beschluss wird frühestens für die Abrechnungsperiode wirksam, die dem Beschluss (und der Montage der Messvorrichtung) folgt. Für die Feststellung, ob die Verbrauchsermittlung mit einem wirtschaftlich vernünftigen Kostenaufwand erfolgen kann, wird vermutlich ein Sachverständigengutachten notwendig sein. Wenn das Haus insgesamt keinen hohen Wasserverbrauch hat, gehe ich eher davon aus, dass die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben sein wird. Bei der Beschlussfassung sind alle Formerfordernisse für das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses einzuhalten (insbesondere Verständigung aller Miteigentümer und gleiche Äußerungsfrist für alle). Die Berechnung der Zweidrittelmehrheit erfolgt nach Anteilen im Grundbuch.

   

Heizkostenaufteilung

Donnerstag, 18. Februar 2016 um 11:01 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mein Sohn ist Wohnungseigentümer. Die Heizkosten werden nur über die Quadratmeter abgerechnet. Der Verbrauch kann nicht abgelesen werden. Die Kosten sind sehr hoch. Ist das zulässig?

Wenn die verbrauchsabhängige Ermittlung der Heizkosten nicht möglich ist, ist die Verrechnung nach Quadratmetern vorzunehmen. Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, über einen Antrag bei Gericht (Schlichtungsstelle) oder mit entsprechendem Mehrheitsbeschluss (2/3 der Anteile) die Umstellung auf verbrauchsabhängige Ermittlung vorzunehmen. Voraussetzung ist, dass eine Einsparung der Heizkosten (mindestens 10 %) zu erwarten ist und jeder Wärmeabnehmer den Energieverbrauch überwiegend beeinflussen kann. Die Einsparung muss höher sein als die nach dem Stand der Technik erforderlichen Kosten der Ausstattung und innerhalb der üblichen Nutzungsdauer laufend anfallenden Aufwendungen für die Ermittlung der Verbrauchsanteile. Um mittels Antrag bei Gericht (Schlichtungsstelle) die verbrauchsabhängige Ermittlung zu erzwingen, ist ein Gutachten vorzulegen, das diese Voraussetzungen bescheinigt.

   

Taubenplage

Freitag, 05. Februar 2016 um 10:18 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind bei unserer Eigentumswohnung mit einer Taubenplage konfrontiert. Balkone und Fensterbänke werden fleckig; Außenjalousien werden beschmutzt. Wer kommt für die Kosten einer effektiven Taubenabwehr auf?

Die Taubenabwehr gehört zur Ungezieferabwehr und damit zu den Aufgaben der Eigentümergemeinschaft. Maßnahmen zur Taubenabwehr sind daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu setzen.

   

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