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Aktuelles

Auf Unterlassung klagen

Samstag, 18. Juni 2016 um 08:20 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mehrere Hundebesitzer im Haus verwenden allgemeine Flächen aus Bequemlichkeitsgründen einfach als Hundeklo. Was kann man tun?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Gegen den Missbrauch der Grünflächen als Hundeklo kann jeder Miteigentümer mit Unterlassungsklage vorgehen, wenn entsprechende Auflagen in der Hausordnung beschlossen wurden. Die Hausordnung wird mit Mehrheitsbeschluss festgelegt. Jeder überstimmte Eigentümer kann den Beschluss anfechten, wenn er beeinträchtigt wird.

 

Verwaltung muss neutral bleiben

Freitag, 17. Juni 2016 um 08:56 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich musste mich an die Hausverwaltung wenden, da eine Hauspartei eine Allgemeinfläche (Stiegenhaus) mit einem Schuhkastl und Schuhen missbräuchlich verwendet hat. Die Hausverwaltung hat mir nicht geholfen. Ist sie dazu nicht verpflichtet?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Hausverwaltung ist Vertreter der Eigentümergemeinschaft und hat Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung zu besorgen. Bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern hat sie jedoch neutral zu bleiben. Es ist daher richtig, dass die Verwaltung bei unerlaubter Sondernutzung von Allgemeinflächen nicht einschreiten kann.
Es ist für einzelne Miteigentümer möglich, Besitzstörungsklage (binnen 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer) bzw. Unterlassungsklage einzubringen. Es ist auch möglich, einen Antrag auf Benutzungsregelung einzubringen, sofern allgemeine Flächen zur Verfügung stehen, die individuell genutzt werden könnten. Insbesondere bei Gangflächen ist aber darauf zu achten, dass Fluchtwege frei bleiben müssen. Benützungsregelungen können auch schriftlich und einstimmig gefasst werden, wobei auch baubehördliche und feuerpolizeiliche Vorgaben eingehalten werden müssen.

 

Allgemeinflächen

Dienstag, 24. Mai 2016 um 13:26 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wie geht man mit Allgemeinflächen wie etwa Stiegenhäusern um, wenn nicht alle Nutzer einheitlich agieren?

Wie kann man es bewerkstelligen, dass sich nicht nur eine murrende aber schweigende Mehrheit an die Vorgaben bezüglich Nutzung der Allgemeinflächen und Abstellen von Gegenständen in Stiegenhäusern hält, sondern auch jene, die sich darüber hinwegsetzen? Was kann die Hausverwaltung tun?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Über allgemeine Flächen kann schriftlich und einstimmig eine Benützungsregelung getroffen werden. Es besteht auch die Möglichkeit, einen diesbezüglichen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen. Während das Verfahren anhängig ist, kann eine Mehrheit von 2/3 der Miteigentümer eine vorläufige Benutzungsregelung festlegen. Wenn sich einzelne Miteigentümer über getroffene Benutzungsregelungen hinwegsetzen oder sich eigenmächtig Flächen aneignen, kann jeder einzelne Miteigentümer mit Besitzstörungsklage bzw. Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Eine Besitzstörungsklage muss innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer beim Bezirksgericht eintreffen. Sowohl der Anspruch aus der Besitzstörung als auch der Unterlassungsanspruch können an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden.
Wenn das der Fall ist, kann der Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft die notwendigen Schritte zur Einbringung der Klage und Durchsetzung des Anspruches setzen. Solange der Anspruch jedoch nicht abgetreten ist, hat der Hausverwalter neutral zu bleiben und darf sich in Streitigkeiten zwischen Miteigentümern nicht einbringen.

   

Kein Recht auf Behaglichkeit

Donnerstag, 12. Mai 2016 um 08:37 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ein Mitbewohner öffnet permanent die Stiegenhausfenster Tag und Nacht, zur eisigen Winterszeit, zur heißen, schwülen Sommerszeit, bei Sturm und Hagel. Als Begründung gibt er an, dass es stinken würde. Was kann man tun?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Wohnbehaglichkeit ist kein geschütztes Rechtsgut. Es gibt keine Möglichkeit, sie durchzusetzen. Sollte mit den geöffneten Fenstern eine Gefährdung der Bausubstanz verbunden sein, könnte mit Unterlassungsklage vorgegangen werden. Sinnvoll erscheint, eine Hausordnung zu beschließen (Mehrheitsbeschluss: mehr als 50 % der grundbücherlichen Anteile) und in diese aufzunehmen, wie das Stiegenhaus zu lüften ist.

   

Dachterrasse ausbauen

Mittwoch, 06. April 2016 um 15:41 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Eine Miteigentümerin will die Dachterrasse ausbauen und uns anderen Eigentümern mittels Vertrag zusichern, dass uns keine Kosten entstehen. Ist dieser Vertrag gültig?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Grundsätzlich haben alle Miteigentümer an der Erhaltung der Außenhaut eines Gebäudes mitzuzahlen. Davon kann mit einem schriftlichen einstimmigen Vertrag abgegangen werden. Eine derartige vertragliche Regelung ist dann „stärker“ als das Gesetz. Eine derartige Regelung sollte aus Gründen der Rechtssicherheit im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Aber auch wenn sie nicht im Grundbuch ersichtlich ist, ist sie wirksam, sofern alle grundbücherlichen Miteigentümer unterschrieben haben.

   

Fragen zur Hausverwaltung

Freitag, 01. April 2016 um 09:13 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wer kontrolliert die Arbeit der Hausverwaltung? Wie sollen Eigentümer zu ihrem Recht kommen, ohne gleich einen Rechtsanwalt einschalten zu müssen? Wie läuft eine Kündigung ab?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Jeder Miteigentümer kann die Tätigkeit der Hausverwaltung kontrollieren. Es kann z. B. gegen vorherige Terminvereinbarung in die Kontoauszüge des Kontos der Eigentümergemeinschaft Einsicht genommen werden. Die Verwaltung ist verpflichtet, eine Kopie des Verwaltungsvertrages zur Verfügung zu stellen. Der Wohnungseigentumsvertrag liegt im Grundbuch auf und kann gegen Ersatz der Kopierkosten besorgt werden. Die Rechtsdurchsetzung erfolgt über Außerstreitverfahren bei Gericht (die Möglichkeit, die Schlichtungsstelle anzurufen, besteht nur hinsichtlich der Heizkosten bzw. Nutzwertfestsetzung).
Die Kündigung der Hausverwaltung kann mit einfacher Mehrheit berechnet nach den Anteilen im Grundbuch erfolgen. Dabei sind jedoch die Formerfordernisse einzuhalten. Z. B. muss jeder Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung informiert werden und die Möglichkeit zur Stellungnahme haben.
Wenn die Hausverwaltung Miteigentümer ist, muss auch diese die Möglichkeit zur Abstimmung haben. Ein Miteigentümer, der unmittelbar betroffen ist oder in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zur Verwaltung steht, hätte allerdings kein Stimmrecht (was nichts an der Verpflichtung zur Verständigung ändert).

   

Darf man Betriebskosten einbehalten?

Freitag, 25. März 2016 um 13:57 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind mit unserer Hausverwaltung absolut unzufrieden; z. B. wird die Klingelanlage nicht repariert. Sollen wir einen Teil der Betriebskosten einbehalten, um so Druck auszuüben?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Es ist sinnlos, die Betriebskosten nicht zu zahlen. Die Judikatur geht davon aus, dass der Wohnungseigentumsvertrag einen Aufrechnungsverzicht darstellt und Vorschreibungen für Akontierungen jedenfalls fällig sind. Es wäre sinnvoll, den Verwalter mit Mehrheitsweisung anzuleiten, die Klingelanlage zu sanieren. Besteht Unzufriedenheit mit dem Reinigungsdienst, sollte das der Hausverwaltung (von mehreren Parteien) mitgeteilt werden. Wenn gravierende Erhaltungsarbeiten anstehen, besteht die Möglichkeit, beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten einzubringen. Es besteht dabei kein Anwaltszwang. Eine Kündigung des Hausverwalters kann mit Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit gerechnet nach Miteigentumsanteilen) erfolgen. Eine Kündigung ist mit Dreimonatsfrist zum Jahresende möglich. Jeder Miteigentümer darf auf das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses hinwirken.


Zu Sondervorschreibungen des Verwalters, zu monatlichen Akontovorschreibungen und zum Wohnungseigentumsvertrag als schlüssigen Aufrechnungsverzicht siehe auch GdW-Informationen 1/2016 Seite 13.

   

5 Fakten zum Wohnungskauf

Dienstag, 15. März 2016 um 08:00 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Egal ob Wertanlage, Pensionsvorsorge oder der Traum von den eigenen vier Wänden, Immobilien sind nach wie vor beliebt.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Tipps, worauf beim Kauf des Traumobjekts zu achten ist.


Auf folgende Fundstellen in den GdW-Informationen sei auch verwiesen: GdW-Informationen 2/2014 Seite 2ff (Kauf einer [gebrauchten] Eigentumswohnung); GdW-Informationen 3/2010 Seite 4f (Maklerpflichten); GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff (Gewährleistung – Behebung von Haftungsschäden - im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Eigentumswohnung); GdW-Informationen 4/2015 Seite 2ff (Steuerreform 2015/2016); GdW-Informationen 1/2016 Seite 2ff (Verkauf einer Eigentumswohnung).

   

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