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Aktuelles

Wer bezahlt den Energieausweis?

Freitag, 15. Januar 2016 um 16:21 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen und benötige dazu einen Energieausweis, aber die Hausverwaltung vertröstet mich ständig! Was kann ich tun? Kann ich selbst den Auftrag erteilen und dann der Hausverwaltung verrechnen oder muss ich den Energieausweis sowieso selbst bezahlen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Der Verwalter ist verpflichtet, einen Energieausweis beizuschaffen, wenn sich nicht die Mehrheit dagegen ausspricht. Der Energieausweis ist auf Kosten der Eigentümergemeinschaft einzuholen. Wenn kein Mehrheitsbeschluss vorliegt, dass der Verwalter keinen Energieausweis einholt, ist er dazu verpflichtet.

Jeder Miteigentümer kann aber trotzdem einen Energieausweis für seine Wohnung besorgen. Wenn der Abschluss eines Kaufvertrages unmittelbar bevorsteht und die Zeit eine Rolle spielt, ist es daher sinnvoller, auf eigene Kosten einen Energieausweis zu besorgen.

Ist der Verwalter seiner diesbezüglichen Verpflichtung nicht nachgekommen, könnte eine Schadenersatzforderung überlegt werden, wenn der Energieausweis für die einzelne Wohnung teurer ist als die anteiligen Kosten des Energieausweises für das gesamte Haus. Dabei ist jedoch wie üblich zu beachten, dass der Verwalter der Eigentümergemeinschaft gegenüber verantwortlich ist und als Vertreter der Eigentümergemeinschaft handelt.

Die Geltendmachung direkter Ansprüche des Eigentümers gegen den Verwalter ist daher in aller Regel nicht möglich. Es müssten Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden, die sich dann am Verwalter regressieren könnte.

 

Fenstersanierung

Dienstag, 12. Januar 2016 um 16:46 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich möchte, dass in unserem Haus die Fenster saniert werden; es wurde mir gesagt, ich könnte das nur auf eigene Kosten machen. Wie ist die Rechtslage?

Für die Erhaltung der Fenster als Teil der Außenhaut hat die Eigentümergemeinschaft aufzukommen. Sind sie beschädigt, sind sie auf Kosten der Gemeinschaft zu sanieren; sind sie kaputt oder ist die Reparatur unwirtschaftlich, müssen sie auf Gemeinschaftskosten ausgetauscht werden. Nehmen Eigentümer den Austausch selbst vor, geschieht dies eigenmächtig. Werden trotz Sanierungsbedarf die notwendigen Aufträge nicht vergeben, kann ein Antrag auf Durchführung beim Bezirksgericht gestellt werden.

   

Raum für Raum unter der Lupe

Sonntag, 27. Dezember 2015 um 09:43 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Eine Wohnung zu finden, die den individuellen Anforderungen entspricht und auch preislich stimmt, ist gar nicht so einfach. Gelingt es, sollte das Objekt besichtigt werden.

Weiterlesen: Raum für Raum unter der Lupe


Näheres zum Thema: GdW-Informationen 2/2014 Seite 2ff (Kauf einer [gebrauchten] Eigentumswohnung) und GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff (Gewährleistung).

   

GdW Stellungnahme zur Grundstückswertverordnung

Montag, 21. Dezember 2015 um 10:13 Uhr

Die vielgepriesene Steuerreform 2015/2016 wird durch eine Vielzahl von Steuererhöhungen kompensiert, die insbesondere bei Übertragung von Immobilien festzustellen sind. Ein Verordnungsentwurf des Bundesministers für Finanzen („Grundstückswertverordnung 2016 – GrWV“) befasst sich mit näheren Umständen und Modalitäten für die Hochrechnung des Bodenwertes und die Ermittlung des Gebäudewertes als auch mit dem anzuwendenden Immobilienpreisspiegel samt Höhe eines Abschlages. Zu diesem Verordnungsentwurf hat die GdW im Begutachtungsverfahren am 1. Dezember 2015 folgende Stellungnahme abgegeben: Stellungnahme der GdW zur Grundstückswertverordnung 2016

Entwurf Grundstückswertverordnung 2016 - Verordnungstext

Entwurf Grundstückswertverordnung 2016 - Erläuterungen

Entwurf Grundstückswertverordnung 2016 - Anlage

Am 21. Dezember 2015 erfolgte die Veröffentlichung der Grundstückswertverordnung im BGBl. II Nr. 442/2015 - Hauptdokument und Anlagen

   

Versicherungsvergütungen

Donnerstag, 17. Dezember 2015 um 09:48 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ist die Hausverwaltung befugt, von unseren Einnahmen wie Versicherungsvergütungen Gelder einzubehalten? Warum wird dieses Geld den einzelnen Eigentümern nicht ausgezahlt?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn Versicherungsvergütungen anfallen, sind diese der Eigentümergemeinschaft gutzuschreiben und haben in der Abrechnung aufzuscheinen. Es kommt dabei zu keiner Auszahlung an die einzelnen Miteigentümer, da es sich um Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft handelt. Es wäre denkbar, dass im Verwaltungsvertrag ein Honorar der Hausverwaltung für die Abwicklung von Versicherungsschäden vereinbart ist. Sollte das nicht der Fall sein, darf die Hausverwaltung die Vergütung auch nicht teilweise einbehalten, sondern hat diese zur Gänze der Eigentümergemeinschaft zuzukommen. Wenn Unklarheiten bei der Abrechnung bestehen oder Unregelmäßigkeiten vermutet werden, sollte in die Belege Einsicht genommen werden. Wenn danach noch Fragen offen bleiben, kann bei Gericht ein Antrag auf Richtigstellung der Abrechnung eingebracht werden. Damit ist jedoch ein Prozesskostenrisiko verbunden. Lassen Sie sich also umfassend rechtlich beraten.

Mehr zum Thema: GdW-Informationen 2/2010 Seite 11 (Versicherungsprovisionen), GdW-Informationen 3/2010 Seite 13 (Verwaltungsgerichtshof zu Verwaltern und Versicherungsprovisionen).

   

Wie wird abgestimmt?

Freitag, 04. Dezember 2015 um 09:17 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft und es soll über die Sanierung von Fenstern und Balkonen abgestimmt werden. Wie funktioniert das genau? Hat jeder Bewohner eine Stimme oder geht es nach der Anzahl der Menschen pro Wohnung?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn Wohnungseigentum begründet ist, erfolgt die Abstimmung nach den im Grundbuch aufscheinenden Anteilen. Das bedeutet, dass jede abgegebene Stimme mit den Anteilen im Grundbuch bewertet wird. Im Fall von Eigentümerpartnerschaft sind die abgegebenen Stimmen nur dann wirksam, wenn beide Eigentümerpartner gleichlautend abgestimmt haben.

Für eine Beschlussfassung gibt es verschiedene Formvorschriften, wie insbesondere die Verpflichtung, alle Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung zu verständigen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Eine Sanierung kann mit einfacher Mehrheit (mehr als 50 % nach Anteilen im Grundbuch) beschlossen werden. Die überstimmte Minderheit ist an diesen Beschluss gebunden. Wenn ein derartiger Beschluss zustande kommt, müssen alle Miteigentümer verständigt werden und die Verständigung ist im Haus auszuhängen. Der Aushang löst die Frist für die Beschlussanfechtung aus.

In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung (dazu gehört auch die Sanierung) beträgt die Anfechtungsfrist einen Monat und ist nur wegen Verletzung von Formvorschriften, Rechtswidrigkeit oder fehlender Mehrheit möglich. Wenn es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung handelt (insbesondere Veränderungen) kann der Beschluss zusätzlich innerhalb einer Frist von drei Monaten angefochten werden. In diesem Fall können auch inhaltliche Argumente gegen den Beschluss vorgebracht werden.

Die Beschlussanfechtung erfolgt durch einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht.

Mehr zum Thema: GdW-Informationen 1/2014 Seite 2ff (Überprüfung von Mehrheitsbeschlüssen in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung) und GdW-Informationen 2/2012 Seite 2ff (Beschlussfassung).

   

Parkplätze

Dienstag, 24. November 2015 um 10:00 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Unsere Kfz-Abstellplätze werden hin und wieder von Fremden widerrechtlich benützt. Was kann man dagegen tun?

Es kann mit Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage vorgegangen werden. Die Klage ist beim Bezirksgericht einzubringen. Die Besitzstörungsklage muss binnen 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer eingebracht werden. Jeder Miteigentümer der Liegenschaft ist dazu legitimiert. Es kann aber auch eine Abtretung der Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft erfolgen. Die Klage wird dann durch den Verwalter eingebracht. Auch das Kostenrisiko trifft dann die Eigentümergemeinschaft.

   

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