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Aktuelles

Wasserverbrauch individuell messen?

Freitag, 11. März 2016 um 12:23 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mich stört in unserer Wohnhausanlage, dass auch der Wasserverbrauch nach den jeweiligen Anteilen abgerechnet wird und nicht nach dem Verbrauch. Wie schaut die Rechtslage dazu aus?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Das Wohnungseigentumsgesetz sieht im § 32 die Möglichkeit vor, wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der Wohnungseigentumsobjekte am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Mess-Vorrichtungen ermittelt werden können, eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach Verbrauchsanteilen festzulegen. Dazu ist eine Mehrheit von 2/3 der Anteile notwendig. Dieser Beschluss wird frühestens für die Abrechnungsperiode wirksam, die dem Beschluss (und der Montage der Messvorrichtung) folgt. Für die Feststellung, ob die Verbrauchsermittlung mit einem wirtschaftlich vernünftigen Kostenaufwand erfolgen kann, wird vermutlich ein Sachverständigengutachten notwendig sein. Wenn das Haus insgesamt keinen hohen Wasserverbrauch hat, gehe ich eher davon aus, dass die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben sein wird. Bei der Beschlussfassung sind alle Formerfordernisse für das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses einzuhalten (insbesondere Verständigung aller Miteigentümer und gleiche Äußerungsfrist für alle). Die Berechnung der Zweidrittelmehrheit erfolgt nach Anteilen im Grundbuch.

 

Heizkostenaufteilung

Donnerstag, 18. Februar 2016 um 11:01 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mein Sohn ist Wohnungseigentümer. Die Heizkosten werden nur über die Quadratmeter abgerechnet. Der Verbrauch kann nicht abgelesen werden. Die Kosten sind sehr hoch. Ist das zulässig?

Wenn die verbrauchsabhängige Ermittlung der Heizkosten nicht möglich ist, ist die Verrechnung nach Quadratmetern vorzunehmen. Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, über einen Antrag bei Gericht (Schlichtungsstelle) oder mit entsprechendem Mehrheitsbeschluss (2/3 der Anteile) die Umstellung auf verbrauchsabhängige Ermittlung vorzunehmen. Voraussetzung ist, dass eine Einsparung der Heizkosten (mindestens 10 %) zu erwarten ist und jeder Wärmeabnehmer den Energieverbrauch überwiegend beeinflussen kann. Die Einsparung muss höher sein als die nach dem Stand der Technik erforderlichen Kosten der Ausstattung und innerhalb der üblichen Nutzungsdauer laufend anfallenden Aufwendungen für die Ermittlung der Verbrauchsanteile. Um mittels Antrag bei Gericht (Schlichtungsstelle) die verbrauchsabhängige Ermittlung zu erzwingen, ist ein Gutachten vorzulegen, das diese Voraussetzungen bescheinigt.

   

Taubenplage

Freitag, 05. Februar 2016 um 10:18 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind bei unserer Eigentumswohnung mit einer Taubenplage konfrontiert. Balkone und Fensterbänke werden fleckig; Außenjalousien werden beschmutzt. Wer kommt für die Kosten einer effektiven Taubenabwehr auf?

Die Taubenabwehr gehört zur Ungezieferabwehr und damit zu den Aufgaben der Eigentümergemeinschaft. Maßnahmen zur Taubenabwehr sind daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu setzen.

   

Wer bezahlt den Energieausweis?

Freitag, 15. Januar 2016 um 16:21 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen und benötige dazu einen Energieausweis, aber die Hausverwaltung vertröstet mich ständig! Was kann ich tun? Kann ich selbst den Auftrag erteilen und dann der Hausverwaltung verrechnen oder muss ich den Energieausweis sowieso selbst bezahlen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Der Verwalter ist verpflichtet, einen Energieausweis beizuschaffen, wenn sich nicht die Mehrheit dagegen ausspricht. Der Energieausweis ist auf Kosten der Eigentümergemeinschaft einzuholen. Wenn kein Mehrheitsbeschluss vorliegt, dass der Verwalter keinen Energieausweis einholt, ist er dazu verpflichtet.

Jeder Miteigentümer kann aber trotzdem einen Energieausweis für seine Wohnung besorgen. Wenn der Abschluss eines Kaufvertrages unmittelbar bevorsteht und die Zeit eine Rolle spielt, ist es daher sinnvoller, auf eigene Kosten einen Energieausweis zu besorgen.

Ist der Verwalter seiner diesbezüglichen Verpflichtung nicht nachgekommen, könnte eine Schadenersatzforderung überlegt werden, wenn der Energieausweis für die einzelne Wohnung teurer ist als die anteiligen Kosten des Energieausweises für das gesamte Haus. Dabei ist jedoch wie üblich zu beachten, dass der Verwalter der Eigentümergemeinschaft gegenüber verantwortlich ist und als Vertreter der Eigentümergemeinschaft handelt.

Die Geltendmachung direkter Ansprüche des Eigentümers gegen den Verwalter ist daher in aller Regel nicht möglich. Es müssten Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden, die sich dann am Verwalter regressieren könnte.

   

Fenstersanierung

Dienstag, 12. Januar 2016 um 16:46 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich möchte, dass in unserem Haus die Fenster saniert werden; es wurde mir gesagt, ich könnte das nur auf eigene Kosten machen. Wie ist die Rechtslage?

Für die Erhaltung der Fenster als Teil der Außenhaut hat die Eigentümergemeinschaft aufzukommen. Sind sie beschädigt, sind sie auf Kosten der Gemeinschaft zu sanieren; sind sie kaputt oder ist die Reparatur unwirtschaftlich, müssen sie auf Gemeinschaftskosten ausgetauscht werden. Nehmen Eigentümer den Austausch selbst vor, geschieht dies eigenmächtig. Werden trotz Sanierungsbedarf die notwendigen Aufträge nicht vergeben, kann ein Antrag auf Durchführung beim Bezirksgericht gestellt werden.

   

Raum für Raum unter der Lupe

Sonntag, 27. Dezember 2015 um 09:43 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Eine Wohnung zu finden, die den individuellen Anforderungen entspricht und auch preislich stimmt, ist gar nicht so einfach. Gelingt es, sollte das Objekt besichtigt werden.

Weiterlesen: Raum für Raum unter der Lupe


Näheres zum Thema: GdW-Informationen 2/2014 Seite 2ff (Kauf einer [gebrauchten] Eigentumswohnung) und GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff (Gewährleistung).

   

GdW Stellungnahme zur Grundstückswertverordnung

Montag, 21. Dezember 2015 um 10:13 Uhr

Die vielgepriesene Steuerreform 2015/2016 wird durch eine Vielzahl von Steuererhöhungen kompensiert, die insbesondere bei Übertragung von Immobilien festzustellen sind. Ein Verordnungsentwurf des Bundesministers für Finanzen („Grundstückswertverordnung 2016 – GrWV“) befasst sich mit näheren Umständen und Modalitäten für die Hochrechnung des Bodenwertes und die Ermittlung des Gebäudewertes als auch mit dem anzuwendenden Immobilienpreisspiegel samt Höhe eines Abschlages. Zu diesem Verordnungsentwurf hat die GdW im Begutachtungsverfahren am 1. Dezember 2015 folgende Stellungnahme abgegeben: Stellungnahme der GdW zur Grundstückswertverordnung 2016

Entwurf Grundstückswertverordnung 2016 - Verordnungstext

Entwurf Grundstückswertverordnung 2016 - Erläuterungen

Entwurf Grundstückswertverordnung 2016 - Anlage

Am 21. Dezember 2015 erfolgte die Veröffentlichung der Grundstückswertverordnung im BGBl. II Nr. 442/2015 - Hauptdokument und Anlagen

   

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