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Aktuelles

Versicherungsvergütungen

Donnerstag, 17. Dezember 2015 um 09:48 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ist die Hausverwaltung befugt, von unseren Einnahmen wie Versicherungsvergütungen Gelder einzubehalten? Warum wird dieses Geld den einzelnen Eigentümern nicht ausgezahlt?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn Versicherungsvergütungen anfallen, sind diese der Eigentümergemeinschaft gutzuschreiben und haben in der Abrechnung aufzuscheinen. Es kommt dabei zu keiner Auszahlung an die einzelnen Miteigentümer, da es sich um Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft handelt. Es wäre denkbar, dass im Verwaltungsvertrag ein Honorar der Hausverwaltung für die Abwicklung von Versicherungsschäden vereinbart ist. Sollte das nicht der Fall sein, darf die Hausverwaltung die Vergütung auch nicht teilweise einbehalten, sondern hat diese zur Gänze der Eigentümergemeinschaft zuzukommen. Wenn Unklarheiten bei der Abrechnung bestehen oder Unregelmäßigkeiten vermutet werden, sollte in die Belege Einsicht genommen werden. Wenn danach noch Fragen offen bleiben, kann bei Gericht ein Antrag auf Richtigstellung der Abrechnung eingebracht werden. Damit ist jedoch ein Prozesskostenrisiko verbunden. Lassen Sie sich also umfassend rechtlich beraten.

Mehr zum Thema: GdW-Informationen 2/2010 Seite 11 (Versicherungsprovisionen), GdW-Informationen 3/2010 Seite 13 (Verwaltungsgerichtshof zu Verwaltern und Versicherungsprovisionen).

 

Wie wird abgestimmt?

Freitag, 04. Dezember 2015 um 09:17 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft und es soll über die Sanierung von Fenstern und Balkonen abgestimmt werden. Wie funktioniert das genau? Hat jeder Bewohner eine Stimme oder geht es nach der Anzahl der Menschen pro Wohnung?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn Wohnungseigentum begründet ist, erfolgt die Abstimmung nach den im Grundbuch aufscheinenden Anteilen. Das bedeutet, dass jede abgegebene Stimme mit den Anteilen im Grundbuch bewertet wird. Im Fall von Eigentümerpartnerschaft sind die abgegebenen Stimmen nur dann wirksam, wenn beide Eigentümerpartner gleichlautend abgestimmt haben.

Für eine Beschlussfassung gibt es verschiedene Formvorschriften, wie insbesondere die Verpflichtung, alle Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung zu verständigen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Eine Sanierung kann mit einfacher Mehrheit (mehr als 50 % nach Anteilen im Grundbuch) beschlossen werden. Die überstimmte Minderheit ist an diesen Beschluss gebunden. Wenn ein derartiger Beschluss zustande kommt, müssen alle Miteigentümer verständigt werden und die Verständigung ist im Haus auszuhängen. Der Aushang löst die Frist für die Beschlussanfechtung aus.

In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung (dazu gehört auch die Sanierung) beträgt die Anfechtungsfrist einen Monat und ist nur wegen Verletzung von Formvorschriften, Rechtswidrigkeit oder fehlender Mehrheit möglich. Wenn es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung handelt (insbesondere Veränderungen) kann der Beschluss zusätzlich innerhalb einer Frist von drei Monaten angefochten werden. In diesem Fall können auch inhaltliche Argumente gegen den Beschluss vorgebracht werden.

Die Beschlussanfechtung erfolgt durch einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht.

Mehr zum Thema: GdW-Informationen 1/2014 Seite 2ff (Überprüfung von Mehrheitsbeschlüssen in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung) und GdW-Informationen 2/2012 Seite 2ff (Beschlussfassung).

   

Parkplätze

Dienstag, 24. November 2015 um 10:00 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Unsere Kfz-Abstellplätze werden hin und wieder von Fremden widerrechtlich benützt. Was kann man dagegen tun?

Es kann mit Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage vorgegangen werden. Die Klage ist beim Bezirksgericht einzubringen. Die Besitzstörungsklage muss binnen 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer eingebracht werden. Jeder Miteigentümer der Liegenschaft ist dazu legitimiert. Es kann aber auch eine Abtretung der Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft erfolgen. Die Klage wird dann durch den Verwalter eingebracht. Auch das Kostenrisiko trifft dann die Eigentümergemeinschaft.

   

Heizkostenaufteilung

Freitag, 20. November 2015 um 10:24 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Heizkosten in unserer Wohnhausanlage werden nicht zur Gänze über den Verbrauch abgerechnet und aufgeteilt. Wie kann man das durchsetzen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Laut Gesetz werden die Heizkosten zum Teil nach beheizbarer Wohnfläche, zum Teil nach Verbrauch verteilt. Eine Aufteilung nur nach Verbrauch würde dem Gesetz widersprechen. Die Wärme dringt ja auch in daneben oder darüber liegende Wohnungen und daher hängt die Kostenbelastung nicht alleine vom Verbrauch ab. Welcher Anteil der Kosten nach Verbrauch verteilt wird, kann durch einstimmigen Beschluss festgelegt werden; es dürfen aber höchstens 75 Prozent der Energiekosten sein.

Mehr zum Thema: GdW-Informationen 1/2011 Seite 2ff (Gerechtigkeit bei der Heizkostenabrechnung); GdW-Informationen 1/2013 Seite 12 (Herstellung Fernwärmeanschluss) und Seite 13 (Betreiber einer Wärmelieferungsanlage); GdW-Informationen 2/2013 Seite 15 (Abrechnung der Heizkosten); GdW-Informationen 3/2014 Seite 10 (Guthaben aus Heizkostenabrechnung) und Seite 11 (Lieferung von Wärme im Wohnungseigentum); GdW-Informationen 1/2015 Seite 15 (Umfang der Rechnungslegungspflicht nach Heizkostenabrechnungsgesetz– HeizKG); GdW-Informationen 2/2015 Seite 15 (Überbindung eines Contracting-Vertrags unwirksam.

   

Mit Fotos dokumentieren

Freitag, 13. November 2015 um 10:06 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ein Miteigentümer errichtet einen Hochwasserschutzzaun. Müssen alle dieser Baumaßnahme zustimmen und wer übernimmt die Kosten dafür?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Bei der geplanten Änderung handelt es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung. Es kann daher ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden, der von der überstimmten Minderheit auch inhaltlich innerhalb von drei Monaten ab Verlautbarung des Beschlusses angefochten werden kann. Eine derartige Beschlussanfechtung müsste beim zuständigen Bezirksgericht erfolgen und muss innerhalb der genannten Frist bei Gericht eintreffen. Wenn der Beschluss gefasst ist, haben alle Miteigentümer an den Aufwendungen mitzuzahlen. Es besteht auch die Möglichkeit, dass beschlossen wird, dass nur die beschließende Mehrheit die Kosten trägt.

Wenn durch die Arbeiten des Miteigentümers Schaden entsteht, hat dieser für die Behebung aufzukommen. Dies gilt auch für Spätfolgen bzw. Beschädigungen, die aufgrund der neuen Zaungestaltung entstehen.

Eine Absicherung ist nur schwer denkbar, es ist aber empfehlenswert, zu dokumentieren, was in welcher Art und Weise gebaut wird (Fotos anfertigen!).

   

Was bei Baumängeln zu tun ist

Mittwoch, 14. Oktober 2015 um 10:46 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Feuchter Keller, defekte Heizung, Schimmelflecken in der Dusche: Was Käufer und Mieter bezüglich Gewährleistung wissen müssen.

„Bereits bei der Übergabe des Objekts sollte der Bauträger oder Verkäufer auf alle bestehenden Mängel hingewiesen werden“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dazu wird gemeinsam mit einem Sachverständigen ein sogenanntes Übergabeprotokoll angefertigt.

Gesamten Beitrag lesen: Was bei Baumängeln zu tun ist

Mehr zum Thema: GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff (Gewährleistung)

   

Fragen rund um die Rücklage

Freitag, 18. September 2015 um 10:47 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wo, bei wem oder an welcher Stelle kann man sich wegen der Rücklage informieren? Wer entscheidet über die Verwendung?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Über die aktuell vorhandene Rücklage muss der Verwalter Auskunft geben bzw. ist diese aus der Jahresabrechnung zu ersehen. Jeder Miteigentümer kann einen Antrag auf Festsetzung der Rücklagenbeiträge, Anhebung oder Absenkungen beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Das Gericht wird dann beim Verwalter Erkundigungen über den Bauzustand einholen und eventuell auch ein Sachverständigengutachten einholen,um festzulegen, welche Beträge in den nächsten Jahren für die Erhaltung der Liegenschaft notwendig sein werden.

Über die Durchführung von Reparaturen und Renovierungen entscheidet die Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen. Soweit es sich um Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung handelt (dazu zählen alle Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen), darf der Verwalter auch ohne Mehrheitsbeschluss entsprechende Aufträge vergeben.

Wenn eine Arbeit von der Gemeinschaft durchzuführen ist, ist diese zur Gänze aus der Rücklage zu bezahlen.

   

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