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Wohnungszutritt - Duldungspflichten

Dienstag, 25. August 2015 um 08:37 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Wohnungseigentümer müssen die Benützung ihrer Objekte durch Dritte dulden, wenn dies zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft erforderlich ist. Einen direkten Eingriff in sein Objekt muss ein Eigentümer hingegen nur dann zulassen, wenn keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung entsteht und ihm diese bei billiger Abwägung der Interessen zumutbar ist. Für daraus entstehende Nachteile muss der Wohnungsbesitzer von der Eigentümergemeinschaft entschädigt werden. Die Höhe der Entschädigung ist im Außerstreitgericht zu klären. „Neben den gesetzlichen Duldungspflichten ist es auch möglich, dass diese im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart und dem Eigentümer übertragen werden“, sagt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

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Was kann man gegen den Gestank tun?

Freitag, 14. August 2015 um 11:17 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Direkt unter uns hat der Wohnungsnachbar eine neue Entlüftungsanlage eingebaut. Deren unerträgliche Düfte treten etwas seitlich, also fast direkt unter unserem Schlafzimmerfenster aus der unteren Wohnung aus und verbreiten sich so auch in unserer Wohnung. Was können wir dagegen tun?

Dazu erklärt die Rechtsanwältin Mag. Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn bisher keine Entlüftungsanlage vorhanden war und die Entlüftungsanlage durch die Außenwand errichtet wurde, so wäre dies nur mit Zustimmung aller Miteigentümer zulässig. Sollte eine Zustimmung nicht vorliegen, könnte der Miteigentümer zur Entfernung der Anlage aufgefordert werden. Unter Umständen wäre aber eine Ersetzung der Zustimmung durch das zuständige Bezirksgericht möglich. Wenn die Zustimmung vorhanden ist, darf trotzdem keine unzumutbare Belästigung von der Anlage ausgehen. Jeder beeinträchtigte Miteigentümer könnte auf Unterlassung der Beeinträchtigung klagen. In einem derartigen Verfahren müsste aber bewiesen werden, dass die Beeinträchtigung tatsächlich für einen Durchschnittsmenschen, der nicht besonders geruchsempfindlich ist, unzumutbar ist.

   

Werden Kosten für Fenstertausch ersetzt?

Donnerstag, 06. August 2015 um 20:00 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir haben in unserer Eigentumswohnung die Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht, weil das damals so beschlossen wurde. Jetzt heißt es plötzlich, der Austausch erfolge auf Kosten der Allgemeinheit. Wie bekomme ich jetzt meine Aufwendungen ersetzt?

Dazu erklärt unsere Expertin Mag. Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn ein Miteigentümer Aufwendungen gemacht hat, die die Eigentümergemeinschaft hätte machen müssen, steht ihm ein Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zu. In einem solchen Fall ist es sinnvoll, auf die Fassung eines Mehrheitsbeschlusses hinzuwirken, der eine Refundierung dieser Kosten an die einzelnen Eigentümer zum Inhalt hat. Voraussetzung für diesen Anspruch ist, dass der Austausch der Fenster notwendig war. Sollte ein derartiger Mehrheitsbeschluss nicht zustande kommen und sich die Hausverwaltung weigern, die Kosten zu refundieren, könnte der aufgewendete Geldbetrag von der Eigentümergemeinschaft auch gerichtlich eingefordert werden. Ein Schadenersatzanspruch gegen die Hausverwaltung ist nur dann denkbar, wenn dieser Anspruch nicht erfolgreich geltend gemacht werden kann.

   

Was darf der Verwalter?

Donnerstag, 30. Juli 2015 um 19:00 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Hausverwaltung hat, ohne uns zu fragen, Sträucher setzen lassen, die wir angeblich auch bezahlen müssen. Ist das wirklich rechtlich in Ordnung? Uns wäre es lieber, die vielen Birken, die wir haben, durch andere Bäume zu ersetzen, weil viele Bewohner Allergiker sind.

Dazu führt die Rechtsanwältin Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus: Der Verwalter kann im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Entscheidungen treffen und die damit verbundenen Kosten aus dem Vermögen der Eigentümergemeinschaft abdecken. Das Ersetzen von Sträuchern gehört eindeutig zur ordentlichen Verwaltung. Wenn die Miteigentümer die Birken durch andere Bäume ersetzen wollen, ist es dazu erforderlich, einen Mehrheitsbeschluss zu fassen. Dazu sind die Formerfordernisse der Beschlussfassung einzuhalten (Verständigung aller Miteigentümer und Einräumung einer Äußerungsmöglichkeit), der Beschluss ist in der Folge zu verlautbaren und kann beim zuständigen Bezirksgericht angefochten werden. Die Anfechtungsfrist beträgt in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung einen Monat, in Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung (z. B. Veränderungen) drei Monate.

   

Reparatur der Wasserleitung

Samstag, 25. Juli 2015 um 09:43 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

In einer Mietwohnung gilt folgendes: „Ist die Leitung kaputt oder geht von ihr eine Gesundheitsgefährdung aus – zum Beispiel durch einen zu hohen Bleigehalt im Wasser, wie er bei veralteten Rohren vorkommen kann –, ist der Vermieter für die Behebung des Schadens zuständig“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Um die Behebung von Schäden im Inneren der Wohnung, wie eine tropfende Armatur oder eine rinnende WC-Spülung, muss sich der Mieter selbst kümmern.

Ein wenig anders ist die Situation zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft. Eine Gesundheitsgefährdung ist hier kein Grund für eine Erhaltungspflicht der Gemeinschaft. „Ein Bleirohr muss jeder Eigentümer auf eigene Kosten austauschen. Wenn aber die Leitung undicht ist, hat das eine Durchfeuchtung der Bausubstanz und damit einen schweren Schaden des Hauses zur Folge. Die Behebung eines solchen ist immer Sache der Gemeinschaft“, erklärt Räth.

Leider erkennt man einen Wasserrohrbruch oder eine Leck in der Leitung meistens erst dann, wenn man bereits den Wasserfleck an der Wand sieht. Sobald man Schaden bemerkt, sollte man ihn der Hausverwaltung melden – das gilt sowohl für Mieter als auch für Eigentümer. Die Verwaltung hat sich sofort um die Behebung des Schadens zu kümmern.

„Um zu vermeiden, dass eine defekte Leitung lange unentdeckt bleibt, sollte man den Hauptwasserhahn abdrehen, bevor man für längere Zeit auf Urlaub fährt“, sagt Sigrid Räth. „Achten Sie aber darauf, dass Sie den richtigen erwischen und nicht dem Nachbarn das Wasser abdrehen. In alten Häusern ist die richtige Zuordnung oft gar nicht so einfach.“

   

Ein außergewöhnliches Rechnungslegungsverfahren

Mittwoch, 24. Juni 2015 um 09:15 Uhr

 

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Stellungnahme zum Erbrechts-Änderungsgesetz 2015

Dienstag, 05. Mai 2015 um 08:11 Uhr

Der Gesetzentwurf zum Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 sieht auch eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 vor. Die GdW hat dazu wie folgt Stellung genommen:

   

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