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Leserfragen

Welche Mehrheiten sind erforderlich?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Unsere Eigentümergemeinschaft möchte eine Solaranlage für die Wohnhausanlage errichten. Welche Mehrheiten sind dafür eigentlich erforderlich?

ANTWORT: Bei der Errichtung einer Solaranlage handelt es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung. Derartige Beschlüsse können mit einfacher Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen gefasst werden, wobei jeder überstimmte Miteigentümer den Beschluss auch inhaltlich anfechten kann. Die Beschlussanfechtungsfrist für die inhaltliche Anfechtung beträgt drei Monate ab Verlautbarung beim zuständigen Bezirksgericht (bei unterlassener Information verlängert sich die Frist auf sechs Monate beim Bezirksgericht). Ein Fehlen der Mehrheit bzw. formelle Anfechtungsgründe sind innerhalb von einem Monat ab Beschlussverlautbarung beim zuständigen Bezirksgericht geltend zu machen. Sollte es sich bei der Solaranlage nicht um eine Gemeinschaftsanlage für alle Miteigentümer handeln, so wäre Einstimmigkeit erforderlich.

Wer haftet für Feuchtigkeitsschaden?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Der Vorbesitzer hat eigenmächtig die Dachterrasse unserer Eigentumswohnung umgebaut; jetzt ist auf dem darunterliegenden Balkon ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten. Wer haftet dafür?

ANTWORT: Sowohl Dachterrassen als auch Flachdächer sind Teil der Außenhaut und daher grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Sollte ein Miteigentümer eigenmächtig Änderungen durchgeführt haben, so kann er im Regressweg dafür in Anspruch genommen werden. Der derzeitige Eigentümer der Wohnung mit der entsprechenden Terrasse kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn im Wohnungseigentumsvertrag oder einer anderen schriftlichen einstimmigen Vereinbarung vorgesehen ist, dass die Terrassen von den jeweiligen Eigentümern zu erhalten sind. Sollte sich eine derartige Vereinbarung finden, ist diese auch kritisch zu hinterfragen,inwiefern es sich dabei nur um den Terrassenbelag handelt oder der gesamte Aufbau der Terrasse betroffen ist.

Sind die Wasserkosten gerecht verteilt?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über die Aufteilung der Kaltwasserkosten

FRAGE: Ich habe unlängst eine Neubauwohnung in Kärnten gekauft. Kürzlich war die Wohnungsübergabe und dabei habe ich mehr oder weniger zufällig von einer Miteigentümerin erfahren, dass wir auch anteilsmäßig die Kaltwasserkosten der Gartenwohnungen mitbezahlen sollen. Dort standen bereits große, vollgefüllte Swimmingpools. Hinzu kommt noch die ständige Gartengießerei! Dieser besondere Umstand ist weder aus dem Kaufvertrag noch aus der Hausverwaltungsmappe ersichtlich und soll uns scheinbar stillschweigend untergejubelt werden. Ist das so, wie es gehandhabt wird, rechtens? Kann man sich in irgend einer Form dagegen wehren?

Wer belangt Falschparker?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Obwohl die Parkflächen unserer Wohnhausanlage ständig von Nichtberechtigten verparkt sind, unternehmen die Hausverwaltung und der Hausmeister nichts. Was kann man tun?

ANTWORT: Weder der Hausverwalter noch der Hausbesorger können gegen Falschparker vorgehen.
Es besteht nur die Möglichkeit, dass die Miteigentümer den Anspruch auf Besitzstörung bzw. Unterlassung an die Eigentümergemeinschaft abtreten und dem Verwalter mit Mehrheitsbeschluss die Weisung erteilen, gegen Falschparker mit Besitzstörungsklagen vorzugehen.

Unbefugtes Parken

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über erlaubtes und verbotenes Parken.

FRAGE: Ich wohne in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dort gibt es als Parkmöglichkeiten für die WEG die „eigenen Stellplätze“ meist gekennzeichnet durch Schilder „privat“, weil käuflich erworben, allgemeine Stellplätze und öffentliche Stellplätze.
Alle Stellplätze werden von Bewohnern und Besuchern der benachbarten Wohnhäuser immer wieder als Parkplätze genutzt.
Wie kann dem unerlaubten Parken Einhalt geboten werden? Wie können wir als WEG dagegen vorgehen, wenn mündliche Hinweise ignoriert werden?

Unterlassungsansprüche abtreten

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Sie haben vor einiger Zeit hier erklärt, dass im Falle einer Besitzstörung der Eigentümer die Unterlassungsansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten könnte und dann die Verwaltung die Einbringung der Klage in die Wege leiten könnte.
Wie viele Eigentümer müssten diese Abtretungserklärung unterschreiben? 50 oder 100 Prozent?
Und wenn die Verwaltung dann die Unterlassungsklage einbringt, wer zahlt die Kosten? Müssen diese vom Beklagten übernommen werden?

Wer zahlt den erhöhten Wasserverbrauch?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: In unserer Siedlung (Eigentumswohnungen) haben die ebenerdigen Wohnungen auch einen Wiesenanteil. Auf einem wurde ein Swimmingpool errichtet. Das Wasser müssen alle Eigentümer aber anteilig bezahlen! Was kann man tun?

ANTWORT: Hinsichtlich der Zulässigkeit oder Aufstellung eines Swimmingpools sind der Wohnungseigentumsvertrag und die jeweils anzuwendende Bauordnung maßgeblich.
Es stellt sich auch die Frage, welche Größe der Pool hat bzw. welche Kosten anfallen. Da die Wasserkosten zumeist nicht allzu hoch sind bzw. Miteigentümer mit eigenen Gärten einen höheren Nutzwertanteil haben und daher an allen Kosten in einem größeren Ausmaß mitzahlen, stellt sich auch die Frage, um welchen Betrag es sich in Wirklichkeit handelt.
Bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern darf die Verwaltung nicht Partei ergreifen.
Wenn ein Miteigentümer der Meinung ist, dass ein anderer Miteigentümer eine unzulässige Veränderung vornimmt, steht es ihm aber frei, selbst mit Unterlassungsklage vorzugehen.

Stiegenhaus

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Ich wohne in einem sehr kleinen Haus mit sechs Eigentumswohnungen, zwei davon sind vermietet. Eine Wohnung wird ständig an neue Mieter vermietet. Das letzte Mal vor wenigen Wochen. Das sind jetzt in Folge die vierten Mieter in nicht einmal zehn Jahren. Die ständig wechselnden Mieter haben im Stiegenhaus ihre Spuren beim Siedeln hinterlassen. Zuletzt waren an den Wänden und Ecken Abschürfungen und Streifen wieder deutlich sichtbar. Das zieht sich durchs ganze Stiegenhaus. Was können wir machen? Wer kommt für diese Schäden auf?

Jeder Miteigentümer kann klagen

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über die Pflichten der Verwaltung.

FRAGE: Da wir eine Eigentümergemeinschaft sind, gehört uns allen der dazugehörige Grund rund um den Block. Vor circa zwei Jahren stellte eine Familie ein von einem Diskonter gekauftes Trampolin auf dem allgemeinen Teil des Grundstückes auf, wobei dieses nicht für so eine Anlage zertifiziert werden kann und auch keine schriftliche Abstimmung mit der Mehrheit durchgeführt wurde. Wer ist dafür zuständig, dieses Trampolin zu entfernen? Die Verwaltung lehnt jede Verantwortung ab.

ANTWORT: Wenn Miteigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft eigenmächtig in Besitz nehmen und ausschließlich nutzen, kann jeder andere Miteigentümer dagegen mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage vorgehen.

Dachrinnen-Reinigung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Die Eigentümer unter mir haben ihre Terrasse mit Glas überdacht. Vor der Errichtung wurde keine Information oder Einwilligung von den übrigen Eigentümern eingeholt. Nun hat man mir mitgeteilt, dass ich dafür Sorge zu tragen habe, dass die Dachrinne durch die herabfallenden Blätter meiner Balkonblumen nicht verstopft wird und ich mögliche „Verunreinigungen“ zu entfernen habe. Trifft das zu?

ANTWORT: Durch eine eigenmächtige Errichtung eines Glasdaches kann ein anderer Miteigentümer nicht verpflichtet werden, dieses zu reinigen. Wenn die Errichtung ohne Zustimmung der Miteigentümer erfolgt ist, kann jeder Miteigentümer die Entfernung der Glaskonstruktion verlangen. Dass diese den baubehördlichen Vorgaben entspricht, ändert daran nichts. Zivilrechtlich fehlt die Zustimmung der Miteigentümer und würde eine Klage auf Wiederherstellung des vorigen Zustandes rechtfertigen.
Eine Verpflichtung des Eigentümers der darüberliegenden Wohnung, den Abfluss der Dachrinne zu reinigen, besteht nicht.

Einstimmigkeit oder Mehrheit?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: In unserer Wohnhausanlage werden Carports errichtet. Wann muss Einstimmigkeit vorliegen, wann reicht eine Mehrheit?

ANTWORT: Bei Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft reicht ein Mehrheitsbeschluss. Wenn das Eigentumsrecht betroffen ist oder die Aufteilung der Kosten zum Thema gemacht wird, muss Einstimmigkeit vorliegen. Wenn durch die Errichtung von Carports eine Benützungsregelung getroffen wird oder eine Umwidmung der Fläche erfolgt, muss Einstimmigkeit vorliegen. Eine Benützungsregelung könnte auch über das Bezirksgericht beantragt werden. Bis zur Gerichtsentscheidung würde eine Zweidrittelmehrheit für eine vorläufige Benutzungsregelung reichen. Wenn die Errichtung von Carports auf allgemeinen Anteilen erfolgt, ohne dass eine Widmungsänderung oder Zuordnung der Plätze stattfindet, wäre eine einfache Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen ausreichend. Dieser Beschluss könnte von der überstimmten Minderheit auch inhaltlich angefochten werden.

Eine Eigentumswohnung ist keine Ferienwohnung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über Voraussetzungen für eine Umwidmung

FRAGE: Ich bin einer von mehreren Wohnungseigentümern eines Hauses. Eine Wohneinheit wird ohne Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und Nutzungsänderung über eine Vermietungsplattform im Internet als Ferienwohnung angeboten und genutzt. Damit sind wir nicht einverstanden, zumal erhöhte Strom- und Wasserkosten (kein eigener Wasserzähler) sowie Verschmutzung und Lärmbelästigung im Wohnhaus zu erwarten sind. Wie ist die Rechtslage?

Eine Mitbewohnerin hat einen „Lüftungswahn“

„In manchen Situationen hilft Mediation“, rät GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Wir wohnen seit 30 Jahren in einem Wohnhaus mit Eigentumswohnungen. Eigentlich gibt es keine Probleme außer mit einer Wohnungsbesitzerin, die, milde ausgedrückt, einen „Lüftungswahn“ hat. Seit Jahren versuchen alle anderen, sie dazu anzuhalten, im Winter nicht immer die Eingangstür und die Fenster stundenlang geöffnet zu lassen. Momentan wird die Eingangstür um 04:00 Uhr in der Früh eine Stunde geöffnet. Die Fenster im Gemeinschaftskeller bleiben derzeit nach oftmaligen Gesprächen geschlossen, aber in ihrem Kellerabteil, die Kellerabteile sind nur durch Lattengitter getrennt, ist das Fenster Tag und Nacht komplett geöffnet, sodass wir im Kellerbereich nur mehr eine Durchschnittstemperatur von 4 Grad und im Stiegenhaus 7 Grad haben.

Wer zahlt?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Bei der Einsicht in unsere Betriebskostenabrechnung sind einige Fragen entstanden. Wer muss die folgenden Posten bezahlen? Reparatur der Fenster bei der Loggia, das Ausbauen und die Entsorgung der Wohnungstür bzw. die Lieferung und Montage der neuen Tür, die Balkontür schließ- und gangbar einstellen und die Funktionsbeschläge neu montieren. Die Kosten für die beschriebenen Arbeiten wurden von der Hausgemeinschaft übernommen. War das korrekt?