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Leserfragen

Allgemeine Parkplätze

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Auf einigen Parkplätzen unserer Wohnhausanlage befinden sich Hinweistafeln, dass nur Besucher diese allgemeinen Parkplätze benutzen dürfen, nicht die Eigentümer. Bei einem Verstoß dagegen werden rechtliche Schritte angedroht. Was ist davon zu halten?

ANTWORT: Wer auf den Parkplätzen im allgemeinen Eigentum parken darf, ist mit einer einstimmigen Benutzungsregelung zu fixieren. Wenn es sich nach dieser Widmung um allgemeine Teile handelt und festgelegt wurde, dass diese nicht für Dauerparker zur Verfügung stehen, kann per Hausordnung festgelegt werden, wie lange Autos abgestellt werden dürfen. Ansonsten interpretiere ich es so, dass kein Eigentümer einen Parkplatz dauerhaft benützen bzw. blockieren darf. Das Auto beispielsweise über Nacht dort abzustellen, würde ich nicht problematisch sehen. Das Aufstellen von Schildern führt nicht zu einer Widmung der Parkplätze. Meist findet sich im Wohnungseigentumsvertrag eine Regelung zu solchen Themen.

Kündigung der Verwaltung ohne Eigentümer-Mehrheit

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung, wie die Verwaltung gekündigt werden kann.

FRAGE: Laut Wohnungseigentumsgesetz kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen Gründen von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden. Wie muss man vorgehen, wenn man keine Mehrheit für die Kündigung hat?

Die Hausverwaltung hat eine Informationspflicht

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung die Rechtslage bei der Reinigungsvergabe.

Die Hausverwaltung hat ohne Rücksprache mit den Bewohnern einer Firma den Auftrag erteilt, einen der beiden Hausmeister zu ersetzen. Ich frage mich jetzt, ob die beauftragte Firma nur die Arbeit des pensionierten Hausmeisters macht oder die gesamte Arbeit der Siedlung erledigt? Darf die Ausschreibung von der Hausverwaltung einfach über den Kopf der Bewohner hinweg abgeschlossen werden oder wäre dafür eine Hausversammlung oder ein Schreiben nötig gewesen, ob wir einverstanden sind?

Müssen beim Fenstertausch alle mitzahlen?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung die Rechtslage bei einem Fenstertausch.

Vor drei Jahren wurden die Fenster unseres Hauses mit Eigentumswohnungen von einer Fachfirma „gewartet“ und großteils für gut befunden. Jetzt wollen acht Eigentümer die Fenster „bei Bedarf“ austauschen und die Kosten aus der Instandhaltung bezahlen. Ist das okay?

Regeln für die Benützung von allgemeinen Teilen

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erläutert in der Kleine Zeitung die Aspekte einer Besitzstörung.

Eine Familie in unserem Haus hat eine allgemeine Grünfläche in Besitz genommen. Weil diese nie benutzt wurde, meinen wir, dass die Familie mit Kind diese mitbenutzen soll, solange sie hier wohnt. Gleichzeitig möchten wir aber verhindern, dass zukünftige Bewohner die allgemeine Grünfläche ebenfalls für sich allein in Anspruch nehmen. Wie können wir das erreichen?

Kein Miteigentümer darf ausgeschlossen werden

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth erklärt in der Kleine Zeitung, wer über die Pflege der Bäume entscheidet.

Bei einer hausinternen Besprechung von einigen Wohnungsinhabern wurde beschlossen, dass die vor dem Haus gepflanzten Bäume weggeschnitten werden. Müssen da nicht alle Eigentümer gefragt werden?

Drei Fragen zur Sanierung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir wohnen in einer kleinen Eigentumsanlage und haben drei Fragen zur Sanierung: Die Fassadenfarbe soll von gelb auf grau geändert werden. Die derzeitige Farbe gefällt uns aber, wir wollen diese beibehalten. Wie können wir das erreichen?

Eine Eigentümerin will die Kosten für die Verglasung eines Außengangs in der Sanierung unterbringen. Andere Wohnungen sind durch den Gang nicht zu erreichen; den Nutzen hätte also nur die eine Eigentümerin.

Fensterreparatur

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Fenster in der Eigentumswohnung meines Vaters lassen sich fast nicht mehr öffnen. Wer muss die Reparatur bezahlen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Fenster sind Teil der Außenhaut und daher von der Gemeinschaft zu erhalten. Es könnte aber im Wohnungseigentumsvertrag oder in einer anderen schriftlichen einstimmigen Vereinbarung festgelegt sein, dass jeder selbst dafür zahlen muss.

Umwidmung braucht Zustimmung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Darf ein Eigentümer in einem Kellerabteil eine Bar einbauen, die ja dann zu „lustigen privaten Zwecken“ verwendet werden kann?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Nutzung eines Kellerabteils als Bar bzw. Partyraum stellt eine Umwidmung dar und braucht die Zustimmung aller Miteigentümer. Die baurechtliche Zulässigkeit kann auch fraglich sein. Wenn die widmungswidrige Verwendung stört, kann jeder Miteigentümer dagegen mit Unterlassungsklage vorgehen. Die Verwaltung muss aber nicht tätig werden.

Auf Unterlassung klagen

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mehrere Hundebesitzer im Haus verwenden allgemeine Flächen aus Bequemlichkeitsgründen einfach als Hundeklo. Was kann man tun?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Gegen den Missbrauch der Grünflächen als Hundeklo kann jeder Miteigentümer mit Unterlassungsklage vorgehen, wenn entsprechende Auflagen in der Hausordnung beschlossen wurden. Die Hausordnung wird mit Mehrheitsbeschluss festgelegt. Jeder überstimmte Eigentümer kann den Beschluss anfechten, wenn er beeinträchtigt wird.

Verwaltung muss neutral bleiben

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich musste mich an die Hausverwaltung wenden, da eine Hauspartei eine Allgemeinfläche (Stiegenhaus) mit einem Schuhkastl und Schuhen missbräuchlich verwendet hat. Die Hausverwaltung hat mir nicht geholfen. Ist sie dazu nicht verpflichtet?

Allgemeinflächen

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wie geht man mit Allgemeinflächen wie etwa Stiegenhäusern um, wenn nicht alle Nutzer einheitlich agieren?

Wie kann man es bewerkstelligen, dass sich nicht nur eine murrende aber schweigende Mehrheit an die Vorgaben bezüglich Nutzung der Allgemeinflächen und Abstellen von Gegenständen in Stiegenhäusern hält, sondern auch jene, die sich darüber hinwegsetzen? Was kann die Hausverwaltung tun?

Kein Recht auf Behaglichkeit

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ein Mitbewohner öffnet permanent die Stiegenhausfenster Tag und Nacht, zur eisigen Winterszeit, zur heißen, schwülen Sommerszeit, bei Sturm und Hagel. Als Begründung gibt er an, dass es stinken würde. Was kann man tun?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Wohnbehaglichkeit ist kein geschütztes Rechtsgut. Es gibt keine Möglichkeit, sie durchzusetzen. Sollte mit den geöffneten Fenstern eine Gefährdung der Bausubstanz verbunden sein, könnte mit Unterlassungsklage vorgegangen werden. Sinnvoll erscheint, eine Hausordnung zu beschließen (Mehrheitsbeschluss: mehr als 50 % der grundbücherlichen Anteile) und in diese aufzunehmen, wie das Stiegenhaus zu lüften ist.

Dachterrasse ausbauen

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Eine Miteigentümerin will die Dachterrasse ausbauen und uns anderen Eigentümern mittels Vertrag zusichern, dass uns keine Kosten entstehen. Ist dieser Vertrag gültig?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Grundsätzlich haben alle Miteigentümer an der Erhaltung der Außenhaut eines Gebäudes mitzuzahlen. Davon kann mit einem schriftlichen einstimmigen Vertrag abgegangen werden. Eine derartige vertragliche Regelung ist dann „stärker“ als das Gesetz. Eine derartige Regelung sollte aus Gründen der Rechtssicherheit im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Aber auch wenn sie nicht im Grundbuch ersichtlich ist, ist sie wirksam, sofern alle grundbücherlichen Miteigentümer unterschrieben haben.