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Leserfragen

Fragen zur Hausverwaltung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wer kontrolliert die Arbeit der Hausverwaltung? Wie sollen Eigentümer zu ihrem Recht kommen, ohne gleich einen Rechtsanwalt einschalten zu müssen? Wie läuft eine Kündigung ab?

Darf man Betriebskosten einbehalten?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind mit unserer Hausverwaltung absolut unzufrieden; z. B. wird die Klingelanlage nicht repariert. Sollen wir einen Teil der Betriebskosten einbehalten, um so Druck auszuüben?

Wasserverbrauch individuell messen?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mich stört in unserer Wohnhausanlage, dass auch der Wasserverbrauch nach den jeweiligen Anteilen abgerechnet wird und nicht nach dem Verbrauch. Wie schaut die Rechtslage dazu aus?

Heizkostenaufteilung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mein Sohn ist Wohnungseigentümer. Die Heizkosten werden nur über die Quadratmeter abgerechnet. Der Verbrauch kann nicht abgelesen werden. Die Kosten sind sehr hoch. Ist das zulässig?

Taubenplage

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind bei unserer Eigentumswohnung mit einer Taubenplage konfrontiert. Balkone und Fensterbänke werden fleckig; Außenjalousien werden beschmutzt. Wer kommt für die Kosten einer effektiven Taubenabwehr auf?

Die Taubenabwehr gehört zur Ungezieferabwehr und damit zu den Aufgaben der Eigentümergemeinschaft. Maßnahmen zur Taubenabwehr sind daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu setzen.

Fenstersanierung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich möchte, dass in unserem Haus die Fenster saniert werden; es wurde mir gesagt, ich könnte das nur auf eigene Kosten machen. Wie ist die Rechtslage?

Für die Erhaltung der Fenster als Teil der Außenhaut hat die Eigentümergemeinschaft aufzukommen. Sind sie beschädigt, sind sie auf Kosten der Gemeinschaft zu sanieren; sind sie kaputt oder ist die Reparatur unwirtschaftlich, müssen sie auf Gemeinschaftskosten ausgetauscht werden. Nehmen Eigentümer den Austausch selbst vor, geschieht dies eigenmächtig. Werden trotz Sanierungsbedarf die notwendigen Aufträge nicht vergeben, kann ein Antrag auf Durchführung beim Bezirksgericht gestellt werden.

Wer bezahlt den Energieausweis?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen und benötige dazu einen Energieausweis, aber die Hausverwaltung vertröstet mich ständig! Was kann ich tun? Kann ich selbst den Auftrag erteilen und dann der Hausverwaltung verrechnen oder muss ich den Energieausweis sowieso selbst bezahlen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Der Verwalter ist verpflichtet, einen Energieausweis beizuschaffen, wenn sich nicht die Mehrheit dagegen ausspricht. Der Energieausweis ist auf Kosten der Eigentümergemeinschaft einzuholen. Wenn kein Mehrheitsbeschluss vorliegt, dass der Verwalter keinen Energieausweis einholt, ist er dazu verpflichtet.

Versicherungsvergütungen

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ist die Hausverwaltung befugt, von unseren Einnahmen wie Versicherungsvergütungen Gelder einzubehalten? Warum wird dieses Geld den einzelnen Eigentümern nicht ausgezahlt?

Nicht alles ist versichert!

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Reparaturfondsabrechnung weist große Ausgaben auf, obwohl keine großen Reparaturen durchgeführt wurden. Jedoch gab es einen Wasserschaden, der von einer Firma bei Arbeiten in einer Wohnung verursacht wurde.

Fenstertausch-Beschluss

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wann ist ein Beschluss wirksam, dass Eigentümer den Fenstertausch selbst zahlen müssen?

Der Beschluss, dass ein Eigentümer für seine Fenster selbst aufkommen und für die der übrigen Eigentümer nicht mitzahlen muss, ist nur dann wirksam, wenn dieser einstimmig und schriftlich erfolgt ist. Ein Mehrheitsbeschluss ist unwirksam.

Fragen rund um die Rücklage

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wo, bei wem oder an welcher Stelle kann man sich wegen der Rücklage informieren? Wer entscheidet über die Verwendung?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Über die aktuell vorhandene Rücklage muss der Verwalter Auskunft geben bzw. ist diese aus der Jahresabrechnung zu ersehen. Jeder Miteigentümer kann einen Antrag auf Festsetzung der Rücklagenbeiträge, Anhebung oder Absenkungen beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Das Gericht wird dann beim Verwalter Erkundigungen über den Bauzustand einholen und eventuell auch ein Sachverständigengutachten einholen,um festzulegen, welche Beträge in den nächsten Jahren für die Erhaltung der Liegenschaft notwendig sein werden.

Über die Durchführung von Reparaturen und Renovierungen entscheidet die Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen. Soweit es sich um Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung handelt (dazu zählen alle Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen), darf der Verwalter auch ohne Mehrheitsbeschluss entsprechende Aufträge vergeben.

Wenn eine Arbeit von der Gemeinschaft durchzuführen ist, ist diese zur Gänze aus der Rücklage zu bezahlen.

Wie wird abgestimmt?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft und es soll über die Sanierung von Fenstern und Balkonen abgestimmt werden. Wie funktioniert das genau? Hat jeder Bewohner eine Stimme oder geht es nach der Anzahl der Menschen pro Wohnung?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn Wohnungseigentum begründet ist, erfolgt die Abstimmung nach den im Grundbuch aufscheinenden Anteilen. Das bedeutet, dass jede abgegebene Stimme mit den Anteilen im Grundbuch bewertet wird. Im Fall von Eigentümerpartnerschaft sind die abgegebenen Stimmen nur dann wirksam, wenn beide Eigentümerpartner gleichlautend abgestimmt haben.

Parkplätze

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Unsere Kfz-Abstellplätze werden hin und wieder von Fremden widerrechtlich benützt. Was kann man dagegen tun?

Es kann mit Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage vorgegangen werden. Die Klage ist beim Bezirksgericht einzubringen. Die Besitzstörungsklage muss binnen 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer eingebracht werden. Jeder Miteigentümer der Liegenschaft ist dazu legitimiert. Es kann aber auch eine Abtretung der Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft erfolgen. Die Klage wird dann durch den Verwalter eingebracht. Auch das Kostenrisiko trifft dann die Eigentümergemeinschaft.

Heizkostenaufteilung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Heizkosten in unserer Wohnhausanlage werden nicht zur Gänze über den Verbrauch abgerechnet und aufgeteilt. Wie kann man das durchsetzen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Laut Gesetz werden die Heizkosten zum Teil nach beheizbarer Wohnfläche, zum Teil nach Verbrauch verteilt. Eine Aufteilung nur nach Verbrauch würde dem Gesetz widersprechen. Die Wärme dringt ja auch in daneben oder darüber liegende Wohnungen und daher hängt die Kostenbelastung nicht alleine vom Verbrauch ab. Welcher Anteil der Kosten nach Verbrauch verteilt wird, kann durch einstimmigen Beschluss festgelegt werden; es dürfen aber höchstens 75 Prozent der Energiekosten sein.