Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Fragen am KURIER-Wohntelefon

) Ich wohne in einer drei Jahre alten Mietwohnung. Die Garantie läuft demnächst ab und daher gab es einen Rundgang mit dem Bauherrn und der Hausverwaltung. Ich habe tiefe Risse an der Außenmauer, durch die auch Ameisen ihren Weg finden. Der Bauherr sagt, dass er nicht zuständig ist. Der Verwalter sagt, dass die Reparatur erfolgt, wenn ich ausgezogen bin, was ich nicht vorhabe. Wer haftet? Wie komme ich zu meinem Recht auf eine ordentliche Wohnung?

Der Vermieter ist für die Erhaltung der Bausubstanz verantwortlich. Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen kann der Vermieter seinen Vertragspartnern gegenüber vornehmen. Dem Mieter stehen keine Gewährleistungsansprüche gegen den Errichter des Gebäudes zu. Er kann aber den Vermieter auffordern und zwingen einen ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes herzustellen. Wenn Risse so groß sind, dass sie die Außenmauern durchdringen, sodass Ameisen eindringen können, ist davon auszugehen, dass eine Gefährdung der Bausubstanz vorliegt. Als Mieter muss man sich nicht darauf vertrösten lassen, dass die Wohnung nach dem Auszug saniert wird. Die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Bausubstanz besteht zu jeder Zeit. Daneben können auch Mietzinsminderungsansprüche geltend gemacht werden, wenn die Bewohnbarkeit der Wohnung durch die Schäden vermindert ist.

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Ich habe ein Haus in Niederösterreich. Die Thujen meines Nachbarn werden immer breiter und höher und wachsen über meinen Zaun, sodass die Äste meinen Zaun erdrücken. Kann ich den Nachbarn zum Rückschnitt und zur Reparatur meines Zaunes verpflichten?

Wenn die Äste der Thujen des Nachbarn über den Zaun ragen, ist der Liegenschaftseigentümer berechtigt diesen Überwuchs zu entfernen. Wenn er das nicht macht und zulässt, dass die Pflanzen immer stärker werden und seinen Zaun beschädigen, ist es nicht möglich den Ersatz des Zauns vom Nachbarn zu fordern. In derartigen Fällen ist es immer zielführender das Einvernehmen mit dem Nachbarn zu suchen, um eine für beide Seiten brauchbare Lösung zu finden. Wenn etwas Derartiges nicht möglich ist, bleibt es beim grundsätzlichen Recht den Überhang zu entfernen. Anders stellt sich die Sache dann dar, wenn es sich um Pflanzen handelt, die potentiell Gebäude schädigen können. In derartigen Fällen, in denen Kletterpflanzen auf Nachbargebäude übergreifen, ist es möglich vom Nachbarn die Entfernung dieser Pflanzen zu verlangen.

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Wir wollen die Hausverwaltung absetzen. Wie geht man vor? Können wir einen neuen Verwalter bestimmen, der dann den alten Vertrag mit der Hausverwaltung kündigt?

Der Wechsel der Hausverwaltung kann mit einem Mehrheitsbeschluss erfolgen. Die Kündigung des Verwaltervertrages ist unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Jahresende zulässig. Auf einen Mehrheitsbeschluss darf jeder Miteigentümer hinwirken. Dabei sind Formerfordernisse einzuhalten, wie die Verständigung aller Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung, sodass die Möglichkeit einer Meinungsbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft besteht. Dabei muss eine Äußerungsfrist gesetzt werden, die für alle Miteigentümer gleich lang sein muss. Eine Mehrheit ist gegeben, wenn entweder mehr als 50% aller Miteigentumsanteile für den Beschlussgegenstand stimmen, oder wenn zumindest ein 1/3 aller Miteigentumsanteile für den Beschlussgegenstand stimmt und dieses 1/3 aller Anteile gleichzeitig 2/3 der abgegebenen Stimmen darstellt. Wenn die Kündigung erfolgt ist, kann mit Mehrheitsbeschluss ein neuer Verwalter bestellt werden. Eine Verwalterbestellung vor der Kündigung würde daran scheitern, dass das Wohnungseigentumsgesetz vorsieht, dass es nur einen Verwalter der Liegenschaft geben kann. Es ist also immer zuerst die Kündigung vorzunehmen und dann die Neubestellung des Verwalters. Auf einen Mehrheitsbeschluss darf der bestellte Verwalter und jeder Miteigentümer hinwirken, nicht aber liegenschaftsfremde Personen. Ein anderer Verwalter darf daher keine Beschlussfassung initiieren, um den früheren Verwalter zu kündigen und sich bestellen zu lassen. Um einen Mangel an einem Mehrheitsbeschluss geltend zu machen, ist es notwendig den Mehrheitsbeschluss bei Gericht anzufechten. In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung (und dazu gehört auch die Verwalterkündigung und Neubestellung), beträgt die Frist für die Beschlussanfechtung einen Monat ab der Verständigung vom Zustandekommen des Beschlusses.

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Wir sind Wohnungseigentümer in einem Haus mit 22 Wohnungen und haben jetzt eine hohe Nachzahlungsforderung bekommen. € 350,00 für die Wohnung, € 50,00 für die Garage. Aufgefallen ist uns, dass die Gebäudeversicherung nun doppelt so hoch ist. Die Hausverwaltung hat uns nicht vorab informiert und die Erhöhung nicht in der Vorschau angekündigt. Ist das korrekt? Darf der Verwalter eine Honorarnote verrechnen, weil er eine Auskunft beim Rechtsanwalt betreffend einer Wallbox für einen einzelnen Eigentümer eingeholt hat?

Der Verwalter ist verpflichtet bis Jahresende eine Vorausschau für die kommenden Jahre zu legen. Dabei hat er auch die voraussichtlichen Erhöhungen anzukündigen und die künftigen Kosten abzuschätzen. Dies betrifft nicht nur künftige Reparaturen, sondern auch die Entwicklung der Betriebskosten. Hellseherische Fähigkeiten darf man vom Verwalter allerdings nicht erwarten. Hinsichtlich der Versicherung wäre zu hinterfragen, ob die Erhöhung der Versicherung für den Verwalter bereits im Vorfeld absehbar war, oder ob sich diese aufgrund eines besonders schlechten Schadenverlaufs als Alternative zu einer Kündigung durch die Versicherung ergeben hat. Selbst wenn es der Verwalter ungerechtfertigt unterlassen hat in der Vorausschau auf die Erhöhung hinzuweisen, ändert das nichts daran, dass der Saldo der Abrechnung zu bezahlen ist, wenn diese Kosten tatsächlich aufgelaufen sind. Bei der Kontrolle der Abrechnung ist es jedenfalls sinnvoll auch in die Belegsammlung Einblick zu nehmen und zumindest stichprobenartig zu überprüfen, ob die Abrechnung mit den Belegen übereinstimmt. Die Abrechnung hat als Einnahmen-Ausgaben-Rechnung gestaltet zu sein. Das bedeutet, dass alle Eingänge und alle Auszahlungen eines Jahres in der Abrechnung aufzuscheinen haben. Der Verwalter muss grundsätzlich keine umfassende juristische Ausbildung haben und darf daher in kritischen Rechtsfragen Juristen beiziehen. Dies allerdings nur in Fällen, die für die Eigentümergemeinschaft relevant sind und nicht für einzelne Eigentümer. Denkbar wäre es aber, dass die Wallbox eines Eigentümers auch Auswirkungen auf die Eigentümergemeinschaft hat, wenn beispielsweise eine Erhöhung der Anschlusswerte nötig wird, da die bisherige Zuleitung nicht ausreicht. In derartigen Fällen ist es sinnvoll in die Belege der Abrechnung Einsicht zu nehmen und festzustellen, mit welcher Fragestellung der Anwalt befasst wurde.

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Wir sind eine Wohnungseigentumsgemeinschaft. Ein Eigentümer hat sich wegen der Nutzwertfestsetzung an die Schlichtungsstelle gewandt – ohne die anderen Eigentümer zu informieren. Ist das zulässig? Laut Protokoll hat der Hausverwalter den Miteigentümer zum Termin begleitet. Ist das überhaupt seine Aufgabe?

Durch die Nutzwertfestsetzung werden die Anteile der Miteigentümer an einer Liegenschaft festgelegt. Zusätzlich zur Nutzwertfestsetzung ist auch eine schriftliche und einstimmige Vereinbarung aller Miteigentümer erforderlich, um Wohnungseigentum zu begründen. Eine neue Festsetzung der Nutzwerte kann erfolgen, wenn später Änderungen eintreten, oder auch wenn eine ursprüngliche Unrichtigkeit der Nutzwertfestsetzung vorliegt. Bei nachträglichen Änderungen ist die Antragstellung nur befristet möglich. Voraussetzung für eine Berichtigung der Miteigentumsanteile ist entweder, dass sich die Miteigentümer auf ein neues Nutzwertgutachten einigen, oder, dass die Nutzwerte vom Gericht oder von der Schlichtungsstelle neu festgelegt werden (nicht in allen Städten gibt es Schlichtungsstellen). Vor einer Antragstellung bei der Schlichtungsstelle ist es zwar zweckmäßig die übrigen Miteigentümer zu informieren, es ist aber durchaus zulässig auch ohne vorherige Involvierung der Miteigentümer einen Antrag zu einzubringen. In einem solchen Verfahren werden sämtliche Miteigentümer als Verfahrensparteien geführt. Der Verwalter ist Vertreter der Eigentümergemeinschaft. Der Eigentümergemeinschaft kommt hinsichtlich der Nutzwertfestsetzung keine Parteistellung zu. Daher ist der Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft dem Verfahren auch nicht notwendigerweise beizuziehen. Sollte der Hausverwalter aber Miteigentümer sein, kommt ihm jedenfalls Parteistellung zu. Selbstverständlich besteht aber die Möglichkeit, dass der Hausverwalter an Verhandlungen teilnimmt, da diese öffentlich stattfinden. Bei Auseinandersetzungen zwischen Miteigentümern und der Berichtigung von Miteigentumsanteilen, hat sich der Verwalter neutral zu verhalten (darf also nicht die Interessen einzelner Miteigentümer vertreten).

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Ich habe seit 21 Jahren eine Eigentumswohnung, die ich bis Ende 2021 als Hauptwohnsitz genutzt habe. Seither ist sie vermietet. Ich plane den Verkauf in den nächsten drei bis vier Jahren. Kommt dann die Immobilienertragssteuer zum Tragen?

Die Immobilienertragsteuer beträgt 30% des Gewinns bei der Veräußerung von Immobilien. Dabei wird zwischen Altvermögen und Neuvermögen unterschieden. Für Altvermögen kann die Immobilienertragsteuer pauschaliert mit 4,2% des Kaufpreises berechnet werden. Für Neuvermögen (bei Anschaffung nach dem 31.03.2002) ist der Steuerberechnung die Differenz von Anschaffungskosten zum Verkaufspreis zugrunde zu legen. Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Kosten des Vertragserrichters, die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr, Maklerhonorar, etc. Auch Investitionen in das Objekt dürfen berücksichtigt werden. Wenn das Objekt vermietet war und die Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht wurden, ist die Rechnung komplizierter und ist es jedenfalls sinnvoll einen Steuerberater hinzuzuziehen. Es besteht die Möglichkeit die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch zu nehmen, wenn das angekaufte Objekt ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Eine weitere Möglichkeit um die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch zu nehmen besteht, wenn der Hauptwohnsitz in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend in diesem Objekt gewesen ist. Von der Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Jahr 2021 bis jetzt ist eine ca. fünfjährige Frist (je nachdem, wann der Hauptwohnsitz tatsächlich aufgegeben wurde) verstrichen. Damit ist jetzt möglicherweise die Bedingung für fünf durchgehende Jahre innerhalb der vergangenen zehn Jahre gegeben. In drei bis vier Jahren wird das aber nicht mehr der Fall sein. Sofern keine gesetzlichen Änderungen eintreten, würde die Veräußerung dann der Immobilienertragsteuer unterliegen. Sollte der Hauptwohnsitz wieder in dieses Objekt verlegt werden, müsste die Voraussetzung der fünfjährigen durchgehenden Hauptwohnsitzbegründung neuerlich erfüllt werden, um die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen zu können.

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Ich habe eine Eigentumswohnung, die seit zwei Jahren leer steht. Muss ich trotzdem die vollen Kanalgebühren bezahlen?

Auch für eine leerstehende Eigentumswohnung fallen Fixkosten an. Dies sind einerseits die Betriebskosten, andererseits die Rücklagenbeiträge. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht keine Ausnahme hinsichtlich der Kostentragung für leerstehende Wohnungen vor. Die Aufteilung der Aufwendungen erfolgt daher entsprechend der Nutzwerte, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, sofern nicht schriftlich und einstimmig eine andere Vereinbarung getroffen wurde.

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Ich bin Eigentümerin in einer Wohnanlage mit 12 Wohnungen. Dazu gibt es 12 Garagenplätze. Zusätzlich wurden uns vier Besucherparkplätze versprochen, was auch in der Baubewilligung so vorgesehen ist. Allerdings wurden die Stellplätze vom Bauträger verkauft. Ist das rechtens? Haben wir einen Anspruch auf die Besucherparkplätze?

Ob Sie Anspruch auf Besucherparkplätze haben oder nicht, ergibt sich aus Ihrem Kaufvertrag, den Sie mit dem Bauträger abgeschlossen haben. In den meisten Fällen ist es so, dass sich der Bauträger die Verfügung über die noch freien Objekte vorbehält, sodass er im Zuge des Abverkaufs entscheidet, was als allgemeine Teile der Liegenschaft vorhanden bleibt und welche Objekte verkauft werden. Derartige Vorbehalte könnten unter Umständen rechtsunwirksam sein, wenn sie dem Wohnungseigentumsgesetz widersprechen. Wenn der Bauträger Ihnen die Besucherparkplätze zugesichert hat und diese jetzt nicht zur Verfügung stehen, haben Sie einen Anspruch gegen den Bauträger auf Schaffung der Besucherparkplätze. Zu beachten ist aber auch die Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab Übergabe. Sollte erst zu einem späteren Zeitpunkt klar geworden sein, dass die Besucherparkplätze nicht zur Verfügung stehen, oder zwischenzeitig andere Stellplätze zur Verfügung gestanden haben, könnte ein Schadenersatzanspruch geltend gemacht werden.

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Zwei Nachbarn haben am Dach je eine Photovoltaikanalage installiert, dies ohne Rücksprache mit den anderen Eigentümern. Ist das zulässig?

Durch die Anbringung einer Photovoltaikanlage am Dach wird eine allgemeine Fläche des Hauses von einzelnen Eigentümern benutzt. Das ist nur mit Zustimmung aller übrigen Miteigentümer zulässig. Wird diese Zustimmung nicht eingeholt, kann sich jeder Miteigentümer gegen diese eigenmächtige Inanspruchnahme allgemeiner Flächen durch Besitzstörungsklage (innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer) oder Unterlassungsklage zur Wehr setzen. Vom Gesetzgeber wurde eine Privilegierung für Kleinsterzeugungsanlagen (Balkonkraftwerke) geschaffen, sodass dafür nicht die aktive Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist, sondern es stattdessen ausreichend ist, wenn ein Miteigentümer, der eine solche Anlage montieren möchte, die anderen Miteigentümer davon informiert, dass er das plant und ihnen die Möglichkeit gibt, innerhalb von zwei Monaten zu widersprechen.
Kommt innerhalb dieser Zeit kein Widerspruch, darf diese Anlage errichtet werden. Sollte Widerspruch erhoben werden, könnte ein Antrag auf Ersetzung der Zustimmung beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Auch für die Errichtung einer Photovoltaikanlage am Dach besteht die theoretische Möglichkeit, einen Antrag gem. § 16 WEG einzubringen und die Zustimmung der Miteigentümer ersetzen zu lassen. Dafür wäre es aber erforderlich, dass entweder ein wichtiges Interesse (die Anforderungen sind laut Judikatur sehr hoch) oder die Ortsüblichkeit nachgewiesen wird. Das wird in den meisten Fällen nicht möglich sein.

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Wir haben am Dach eine Gemeinschaftsterrasse für sechs Eigentümer, die durch Trennwände aufgeteilt ist. Macht es Sinn, diese Flächen nachträglich zu parifizieren? Wer zahlt die Kosten, wenn das Flachdach (mittlerweile 35 Jahre alt) saniert werden muss?

Für eine Parifizierung (also eine Wohnungseigentumsbegründung) dieser Terrassen, sei es als Zubehör zu Wohnungen oder durch Integrieren in die Wohnung, ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer notwendig. Das Flachdach ist Teil der Außenhaut des Gebäudes und ist daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Es ist anzunehmen, dass eine Benützungsregelung hinsichtlich der Gemeinschaftsterrasse geschaffen wurde. Eine Änderung des Aufteilungsschlüssels (also der Erhaltungspflicht innerhalb der Eigentümergemeinschaft) bedürfte ebenfalls einer schriftlichen und einstimmigen Vereinbarung.

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In unserer Liegenschaft befindet sich ein Raum, der als Kinderspielraum und Besprechungsraum gewidmet ist. Bezüglich dieses Raums haben sich Miteigentümer ohne zu fragen das Recht angemaßt, illegal Gegenstände, die entsorgt gehören, einzulagern. Dieser Raum ist komplett angemüllt und kann auch aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr genutzt werden. Was kann man dagegen unternehmen?

Wenn ein Raum als „Spielraum“ und „Besprechungsraum“ gewidmet ist, darf er nicht zum Abstellen von Gegenständen verwendet werden, egal ob diese Gegenstände zu entsorgen oder noch brauchbar sind. Jeder Miteigentümer kann sich gegen eine widmungswidrige Verwendung durch Besitzstörungsklage bzw Unterlassungsklage zur Wehr setzen. Voraussetzung dafür ist, dass bekannt ist, wer die Gegenstände dort abgestellt hat. Sollte das nicht bekannt und auch nicht feststellbar sein, bleibt wahrscheinlich nur die Möglichkeit, auf Kosten der Eigentümergemeinschaft eine Entrümpelung durchzuführen. Sollte der Verwalter nicht bereit sein, eine Entrümpelung in die Wege zu leiten, könnte man einen Mehrheitsbeschluss fassen und dem Verwalter damit die Weisung erteilen, allgemeine Teile der Liegenschaft von den dort abgestellten Gegenständen zu entrümpeln.

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Wir haben ein Reihenhaus im Eigentum im September 2013 gekauft. Von den Voreigentümern wurde das Haus 2005 neu erworben. Quer durch unseren Garten führt ein Drainagerohr, kommend von der Grundgrenze unseres Nachbarn und mündet in ein Abwasserrohr auf der anderen Seite entlang unseres Grundstücks (welches das Dach des angrenzenden Fahrradraumes entwässert), das zu einem Sickerschacht/Wasserschacht außerhalb unseres Grundstückes führt. Dieses quer durch den Garten führende Rohr ist nirgends erwähnt und in keinem Plan eingezeichnet, auch nicht bei der Baubehörde und wir haben dieses auch durch Zufall entdeckt.
Müsste dafür ein Servitut zu unseren Gunsten eingetragen sein? Wenn dieses Wasserrohr kaputt wird, wer zahlt den Schaden? Wenn wir z.B. einen Pool bzw was auch immer bauen möchten, sind wir durch diese Drainageleitung eingeschränkt.
Unser Voreigentümer sagt von diesem Wasserrohr nichts gewusst zu haben. Die Firma, die damals mit der Bauführung beauftragt war, ist schon lange im Konkurs. Wir möchten verhindern, dieses Rohr zu dulden und innerhalb einer 30-jährigen Duldungsfrist (?) etwas unternehmen.

Wenn das Entwässerungsrohr innerhalb der Einlagezahl (also nur auf einer Liegenschaft) verlegt ist, handelt es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft und die Erhaltungskosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Inwieweit diese Leitung zu dulden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Kaufverträgen. Die erwähnte 30-jährige Frist wäre eine Ersitzungsfrist, die für versteckte Leitungen nicht ohne weiters anzuwenden ist.

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Ich bin Eigentümer einer Dachgeschosswohnung. Direkt vor meinem Schlafzimmerfenster hängt ein Wasserrohr vom Nachbargebäude vor, das nach Regen immer aus mehreren Metern Höhe auf das Blechdach von meinem Gebäude tropft und mich beim Schlafen stört. Kann ich mich irgendwie dagegen wehren?

Gegen die direkte Zuleitung von Regenwasser kann sich jeder Miteigentümer zur Wehr setzen. Es besteht auch die Möglichkeit, die Baubehörde zu involvieren, da eine derartige Wasserableitung in der Regel der Baubewilligung und der Bauordnung widerspricht. Die Behörde könnte entsprechende Aufträge zur Erreichung der ordnungsgemäßen Ableitung von Regenwasser erlassen.

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Wird der Service an Fenstern und Terrassentüren in Eigentumswohnungen aus dem Reparaturfonds bezahlt? Ich meine damit das Wechseln von Dichtungen, das Einstellen der Fenster und Türen, sowie die Reparatur.

Für Wartungsarbeiten ist der Eigentümer einer Wohnung selbst verantwortlich, dies auch, wenn es die Fenster und Terrassentüren betrifft. Das Einstellen der Fenster und das Wechseln von Dichtungen ist daher Sache der einzelnen Miteigentümer. Die Reparatur ist Sache der Eigentümergemeinschaft. Wichtig ist, dass Wartungsarbeiten regelmäßig durchgeführt werden, weil das in der Regel die Lebensdauer der Fenster und Türen erhöht.