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Wohntelefon

Mietzinsminderung - Betriebskosten - Begrünung

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Leserfragen des Immo-Kurier

 

Ich bin Mieterin in einem Haus, das vom Ausbau der U2/U5 massiv betroffen ist. Viel Staub und Lärm, Vibrationen, Schlammeintritt im Keller, keine Parkplätze mehr in der näheren Umgebung. Kann ich um Mietzinsminderung ansuchen? Wie viel steht mir zu?

Wenn es zu einer massiven Belästigung durch Staub, Lärm und Vibrationen kommt, ist davon auszugehen, dass ein Mietzinsminderungsanspruch zusteht. Die genaue Höhe ist nicht feststellbar, da diese individuell im Einzelfall bei Auseinandersetzungen vom Gericht festgelegt wird. Wenn Sie Vertretung in derartigen Angelegenheiten brauchen, können Sie sich einerseits an verschiedene Mieterinteressensvertretungen, aber auch an die Arbeiterkammer oder Anwälte wenden.

Höhe der Rücklagen - Fotovoltaik - Kaution

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Leserfragen des Immo-Kurier

 

Laut der geplanten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die im Jänner in Kraft treten soll, muss ab Jänner eine Rücklage in Höhe von 90 Cent pro m² Nutzfläche monatlich eingehoben werden. Der Betrag darf unterschritten werden, „wenn ein Gesamtbetrag in dieser Höhe entweder wegen des besonderen Ausmaßes der bereits vorhandenen Rücklage oder wegen einer erst kurz zurückliegenden durchgreifenden Sanierung des Gebäudes zur Bildung einer angemessenen Rücklage nicht erforderlich ist. Bei uns war es bisher üblich, 30 Cent pro Nutzwert (der immer etwas höher als die Nutzfläche ist) einzuheben. Gibt es schon Expertenmeinungen bezüglich einer angemessenen Höhe für Neubauten?

Was kann man gegen Zigarettengestank vom Nachbarn tun?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Leserfragen des Immo-Kurier

GENEHMIGUNG

Als Besitzer einer Eigentumswohnung möchte ich einen Mauerdurchlass für eine mobile Klimaanlage an der Außenwand durchführen lassen. Was kann mir passieren, wenn ich keine Zustimmung der Miteigentümer dafür habe? Muss mir die Hausverwaltung die Kontaktadressen der Miteigentümer für die Genehmigungseinholung geben?

Wenn ein Miteigentümer ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer eine Veränderung an der Außenhaut vornimmt, kann jeder andere Miteigentümer mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage vorgehen. Es könnte also passieren, dass der Mauerdurchlass wieder zu verschließen ist. Der Verwalter ist verpflichtet, einem Miteigentümer die Adressen der übrigen Miteigentümer bekannt zu geben, sofern ihm dies nicht ein Miteigentümer mit Begründung untersagt hat. In einem derartigen Fall müsste der Verwalter um Weiterleitung ersucht werden. Nur der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass es derzeit ein Vorhaben (zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes) gibt, das in diesem Bereich Änderungen vorsehen würde. Ob, beziehungsweise zu welchem Zeitpunkt, diese Novelle umgesetzt wird, ist derzeit noch offen.

Außenjalousien - Dachterrasse - Baulärm

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Leserfragen des Immo-Kurier

Ich habe eine Eigentumswohnung im neunten Bezirk in Wien. Ich möchte gerne an den Fenster Außenjalousien anbringen lassen. Diese Jalousien werden auch von der Stadt Wien gefördert. Das Problem ist, dass der 9. Bezirk eine sogenannte Schutzzone ist und es einer Bewilligung der MA 37 bedarf. Das dürfte nicht so sehr das Problem sein. Laut Aussage der Hausverwaltung braucht man anhand eines Umlaufbeschlusses die hundertprozentige Zustimmung aller Eigentümer. Es sind 44 Wohnungen im Haus. Ich bin mir sicher, dass es zu keiner hundertprozentigen Übereinstimmung aller Eigentümer kommen wird. Bei der MA 37 meinte man, dass man das unter Umständen auch gerichtlich durchsetzen könnte? Gibt es dennoch Alternativen einen effektiven Sonnenschutz einbauen zu lassen? In drei Wohnungen wurden, scheinbar ohne die aufwendige Genehmigung, bereits Außenjalousien eingebaut. Bei der Anmeldung zu einer Förderung wird auch neben der Bewilligung der zuständigen MA auch eine Bestätigung der Hausverwaltung, d. h. der Eigentümergemeinschaft benötigt.

Müssen Miteigentümer die Reparatur der Heizanlage bezahlen?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

In meiner Heizkostenabrechnung scheinen neben den Energiekosten auch Kosten für Wartung und Reparaturen auf, sowie sonstige Kosten für den Austausch der Wärmemengenmesszähler. Aus diesen Gesamtkosten wurde die künftige monatliche Akontozahlung, das habe ich bereits beeinsprucht. Ist es rechtens, Wohnungseigentümern Reparaturen vorzuschreiben?

Die Verrechnung von Wartung und kleiner Reparaturen sowie sonstigen Kosten in der Heizkostenabrechnung ist zulässig. Große Reparaturen, wie etwa der Austausch der Heizungsanlage, wäre nicht über die Heizkostenabrechnung abzurechnen, sondern über die Rücklage.

Für die Bildung einer eigenen Rücklage, die nach beheizbarer Wohnnutzfläche dotiert wird, müsste eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer getroffen werden. Jede Änderung des Aufteilungsschlüssels braucht eine einstimmige Vereinbarung oder Festsetzung durch das Gericht.

Wie können Erhaltungsarbeiten durchgesetzt werden?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

Wir sind Mieter in einem renovierungsbedürftigen Haus. Das Stiegenhaus und der Sockel der Fassade sind in einem schlechten Zustand. Den Hausbesitzer interessiert der Zustand der Hauses nicht. Ich habe die Verwaltung darauf aufmerksam gemacht, aber es tut sich nichts. Was kann man in so einem Fall tun?

Das Mietrechtsgesetz sieht die Möglichkeit vor, einen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten einzubringen. Dieser Antrag ist (wo vorhanden) bei der Schlichtungsstelle, ansonsten bei Gericht, einzubringen. Dabei geht es um Arbeiten die die Bausubstanz betreffen, nicht um rein optische Mängel, wie beispielsweise den Anstrich. Diese essenzielen Maßnahmen können gegen den Hauseigentümer durchgesetzt werden, im Extremfall sogar durch eine Zwangsverwaltung.

Muss der Vermieter eine neu gekaufte Küche finanzieren?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

Wir würden in unsere Mietwohnung gerne eine neue Küche kaufen. Ist die Vermieterin verpflichtet einen Teil zu bezahlen, oder diese beim Auszug abzulösen?

Bei der Absicht, eine neue Küche in einer Mietwohnung zu installieren, empfiehlt sich auf jeden Fall mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und nach Möglichkeit eine Vereinbarung zu treffen, welche Beträge abgelöst werden.

Zu beachten ist der Inhalt des Mietvertrages. Wenn eine Küche mitvermietet ist, darf der Mieter nicht ohne Weiteres diese Küche gegen eine andere austauschen. Ohne Vereinbarung könnte der Vermieter die Entfernung der Küche bei Rückgabe des Mietgegenstandes verlangen.

Muss der Nachbar einen morschen Baum fällen?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

Sehr nahe an unserem Grundstück steht im Nachbarsgarten eine hohe Fichte, die sich bei jedem Sturm bedrohlich zu unserem Haus biegt. Kann man den Nachbarn verpflichten, den Baum zu fällen?

Grundsätzlich besteht eine Verkehrssicherungspflicht auch für Bäume. Der Eigentümer des Grundes, auf dem der Baum wurzelt, hat daher alle erforderlichen Vorkehrungen zu treffen, dass vom Baum keine Gefahren ausgehen. Von einer Haftung könnte sich der Eigentümer nur befreien, wenn er nachweist, dass er alle Vorkehrungen und Kontrollmaßnahmen gesetzt hat, die ihm nach der Verkehrsauffassung zuzumuten sind.

Darf der Verwalter im Haus Glühbirnen gegen LEDs tauschen?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

GLÜHBIRNEN GEGEN LEDs TAUSCHEN
In unserem Eigentumshaus will der Verwalter den Teppichboden im Eingang, der seit Jahren zur Ausstattung des Hauses zählt, gegen einen anderen Bodenbelag austauschen lassen. Außerdem plant er, die Glühbirnen im Haus gegen LEDs auszutauschen. Braucht er dazu einen Mehrheitsbeschluss?

Wenn sich die Arbeiten im Rahmen der ordentlichen Verwaltung bewegen, ist der Verwalter nicht verpflichtet, einen Mehrheitsbeschluss einzuholen. Die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung ist manchmal schwierig. Der Begriff der Erhaltung ist dynamisch zu interpretieren, sodass darunter Erhaltung am Stand der Technik zu verstehen ist. Das hat zur Folge, dass auch technische Neuerungen einfließen können. Änderungen sind Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung und nur mit Mehrheitsbeschluss möglich. Bei Aufträgen im Grenzbereich ist der Verwalter gut beraten, zur Sicherheit einen Mehrheitsbeschluss einzuholen. Die Abgrenzung ist für die Möglichkeit der Beschlussanfechtung wichtig, da nur in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung eine inhaltliche Überprüfung des Beschlussgegenstandes durch das Gericht vorgenommen wird.

Wie hell muss ein Stiegenhaus sein?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

STIEGENHAUSBELEUCHTUNG
Wie hell muss ein Stiegenhaus in einem Mehrparteienhaus sein? Ich bin über eine Stufe gestolpert, weil der Gang nicht ausreichend beleuchtet ist. Wer haftet dafür?

Es gibt keine genauen Vorschriften für die Beleuchtung eines Stiegenhauses. Es kann daher nicht gesagt werden, ab welcher Helligkeit eine ausreichende Beleuchtung vorliegt. Wenn ein Unfall geschieht, hat das Gericht zu beurteilen, ob die Eigentümergemeinschaft ein Verschulden am Unfall trifft, weil die Ausleuchtung nicht ausreichend war. Jedenfalls muss die Beleuchtung so ausreichend sein, dass Unebenheiten, insbesondere Stiegen, klar zu erkennen sind. Wenn das nicht der Fall ist, kann es zu einer Haftung der Eigentümergemeinschaft kommen. Wenn die nicht ausreichende Beleuchtung, beispielsweise weil Glühbirnen ausgefallen sind, dem Verwalter bereits gemeldet wurde und dieser untätig geblieben ist, ist auch eine Haftung des Verwalters denkbar. Ebenso wäre eine Haftung eines Reinigungsunternehmens denkbar, wenn dieses für die Kontrolle der Glühbirnen zuständig ist. Der Verletzte wird in erster Linie gegen die Eigentümergemeinschaft Ansprüche stellen. Inwieweit dieser dann Rückgriffsansprüche zustehen und oder der Schaden von der Haftpflichtversicherung abgedeckt wird, ist Sache der Eigentümergemeinschaft.

Welche Ansprüche gelten bei Schädlingsbefall?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

SCHÄDLINGSBEFALL
Wir leben seit sechs Jahren in unserer Eigentumswohnung. Seit zwei Monaten haben wir einen schweren Ameisenbefall. Kann ich die Hausverwaltung zu einer Bauschwachstellenanalyse zwingen?

Wenn der Ameisenbefall bei der Hausverwaltung angezeigt wird, ist der Verwalter verpflichtet, die Schädlingsbekämpfung zu veranlassen. Eine Analyse der Bauschwachstellen ist in diesem Zusammenhang in der Regel nicht notwendig und daher auch nicht erzwingbar. Der Kammerjäger sollte in der Lage sein, die Ameisenplage zu beseitigen.

Welche Mängel muss ich beim Verkauf angeben?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

NEUBAUTEN IN DER NACHBARSCHAFT
Ich habe eine Wohnung mit Kaufoption angemietet. Am Nachbargrundstück wurde nun ein Schwimmbad gebaut, dessen Technikraum direkt an der Grundstücksgrenze steht. Müssen Mieter mit Kaufoption über Neubauten in der Nachbarschaft informiert werden?

Im Bauverfahren sind Grundeigentümer beizuziehen, nicht aber Mieter. Sollte es durch diesen Technikraum zu Beeinträchtigungen durch Lärm kommen, könnte dagegen vorgegangen werden. Eine Nachfrage bei der Baubehörde inwieweit dieser Bau genehmigt bzw. genehmigungspflichtig ist, ist empfehlenswert.

Dürfen Miteigentümer Innenwände abreißen?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

INNENWÄNDE ABREISSEN
Darf ein Miteigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer alle Innenwände in seiner Wohnung abreißen?

Ein Miteigentümer darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zwar seine Wohnung umgestalten. Ein derartig weitreichender Eingriff, dass alle Zwischenwände in einer Wohnung entfernt werden, wird in der Regel aber auch tragende Wände umfassen und damit die Statik des Hauses betreffen. In derartigen Fällen ist eine Baubewilligung notwendig und es ist die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen.

Darf ich eine Wohnung trotz Wohnwidmung als Lokal vermieten?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

VERMIETUNG ALS LOKAL
Darf ich eine Wohnung, die im Grundbuch als Wohnraum gewidmet ist, auch als Lokal oder Geschäft vermieten?

Die Widmung einer Wohnung erfolgt im Wohnungseigentumsvertrag oder durch andere schriftliche Vereinbarungen der Miteigentümer. In geringem Ausmaß sind auch schlüssige Widmungen möglich. Nicht zu verwechseln ist das mit der baurechtlichen Widmung. Für die Vermietung einer Wohnung als Geschäft ist einerseits die baurechtliche Umwidmung notwendig und andererseits die Zustimmung aller Miteigentümer. Sollten sich Miteigentümer weigern, dieser Umwidmung zuzustimmen, kann ein Antrag auf Ersetzung der Zustimmung gemäß § 16 WEG beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. In einem derartigen Verfahren werden die Interessen des änderungswilligen Wohnungseigentümers den Interessen der anderen Wohnungseigentümer gegenübergestellt.