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LOGGIA
Ich habe vor kurzem eine Eigentumswohnung mit Loggia erworben. Die Loggia wird bei den Betriebskosten mit 0,5 berechnet. Es wird nach Quadratmetern abgerechnet, nicht nach Nutzfläche. Ist das rechtens?

Eine Verrechnung nach Quadratmetern ist nur dann zulässig, wenn dies entweder schriftlich und einstimmig vereinbart ist (beispielsweise im Wohnungseigentumsvertrag) oder wenn keine derartige Vereinbarung vorliegt, weil im Haus ein Altmietverhältnis besteht. Unter einem Altmietverhältnis versteht man einen Mietvertrag, der vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurde. In einem solchen Fall sind die Betriebskosten nach Quadratmetern Wohnnutzfläche zu verrechnen, die Rücklage nach Anteilen. Liegt keiner der beiden Fälle vor, ist eine Verrechnung nach Quadratmetern nicht zulässig. Es hat daher eine Abrechnung nach Nutzwertanteilen zu erfolgen. Wenn der Aufteilungsschlüssel nicht richtig angewendet wird, kann man das im Außerstreitverfahren geltend machen.

 

MEHRHEITSFINDUNG FÜR BESCHLÜSSE
In unserem Eigentumshaus scheitern wir laufend an der Mehrheitsfindung für Beschlüsse. Einige Wohnungseigentümer vermieten ihre Wohnung und halten sich selbst im Ausland auf, andere Eigentümer sind umgezogen und so nicht greifbar. Gibt es einen Beschluss, wird er angefochten. Wie lässt sich das Problem lösen?

Zu dieser Problematik gibt es keine einfache Lösung. Der Verwalter ist verpflichtet, die Anschriften der Miteigentümer bekannt zu geben. Wenn ein Miteigentümer im Ausland ist, ist er verpflichtet, dem Verwalter eine inländische Zustelladresse anzugeben und einen Zustellbevollmächtigten namhaft zu machen. Für Personen im Inland kann bei Vorliegen rechtlichen Interesses eine Meldeauskunft eingeholt werden. Die Mitwirkungsrechte können nach aktueller Gesetzeslage nicht beschränkt werden, sämtliche Miteigentümer müssen von einer beabsichtigten Beschlussfassung verständigt werden und eine Äußerungsmöglichkeit haben.