Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Fragen am KURIER-Wohntelefon

Frage: Bin ich für die Erneuerung des Zauns zuständig, der sich – von der Straße aus gesehen – rechts befindet? Die Nachbarin hat direkt an der Grundgrenze einen Baum gepflanzt, muss sie diesen entfernen?

Antwort: Jeder Liegenschaftseigentümer hat für die Umzäunung seines Grundstücks an der rechten Grundstücksgrenze, von der Straße aus gesehen, Sorge zu tragen. Wenn ein Baum nah an der Grundstücksgrenze wächst, haben Sie das Recht, den Überwuchs zu entfernen.

Eine Verpflichtung des Nachbarn, die Pflanze zu entfernen, besteht nicht. In derartigen Fällen ist es am sinnvollsten, mit dem Grundeigentümer Kontakt aufzunehmen und mit ihm zu erörtern, ob es eine Möglichkeit gibt, den Baum zu entfernen, beziehungsweise einen anderen Baum an anderer Stelle zu setzen, sodass der Zaun vom Baum unbehelligt bleibt. Selbstverständlich ist der Grundnachbar aber auch nicht berechtigt, einen Baum so zu setzen, dass dieser von vornherein den Zaun beschädigen muss und damit die Grundgrenze überschreitet.

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Frage: Der Sohn meiner Schwester hat eine vermietete Wohnung geerbt. Der Mietvertrag wurde zweimal verlängert, dann wurde auf eine weitere Befristung vergessen und der Mieter ist sicher schon zehn Jahre in der Wohnung. Er zahlt in dieser Zeit immer dieselbe Miete. Kann man sie nun erhöhen?

Antwort: Wenn man eine Wohnung erbt, die vermietet ist, so tritt man in den Mietvertrag ein. Es wäre daher zuerst notwendig den letzten abgeschlossenen Mietvertrag zu sichten, ob möglicherweise noch eine wirksame Befristung vorliegt. Ein wirksam befristeter Mietvertrag verlängert sich einmalig um drei Jahre, wenn weder das Enddatum durchgesetzt wird, noch ein neuer Vertragsabschluss erfolgt. Nach Ablauf dieser drei Jahre wird der Mietvertrag unbefristet.
Wenn im Mietvertrag eine Indexanpassung vereinbart war, kann diese Indexanpassung nun begehrt werden. Wenn im Mietvertrag die Indexanpassung aber nicht aufscheint, ist eine Erhöhung aufgrund des Vertrages nicht zulässig. In jedem Fall besteht aber die Möglichkeit im Einvernehmen mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag aufzusetzen, beziehungsweise allenfalls eine Indexanpassung zu vereinbaren.

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Frage: Auf dem Parkplatz unseres Wohnungseigentumshauses steht seit längerer Zeit ein Auto ohne Kennzeichen. Wir haben die Hausverwaltung aufgefordert, aktiv zu werden, doch sie ist untätig. Was können wir tun?

Antwort: Wenn ein Auto widerrechtlich auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft abgestellt ist, hat jeder Miteigentümer die Möglichkeit, dagegen mit Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage vorzugehen. Die entsprechenden Ansprüche könnten auch an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Erst nach einer Abtretung der Ansprüche hat der Verwalter die Möglichkeit, für die Eigentümergemeinschaft tätig zu werden und allfällige Schritte zur Beseitigung des Fahrzeuges zu setzen.

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Frage: Zu unserem Wohnungseigentumshaus gehören auch 16 Garagenboxen. Diese funktionieren ohne Strom, jeder Eigentümer öffnet und schließt sie händisch. Die Türen von den Garagenboxen gehören nun erneuert. Für die Garagen werden extra Betriebskosten und Rücklagenbeiträge verrechnet. Nun sollen die Miteigentümer jedoch bei der Erneuerung einen Teil mitzahlen. Wer hat für die Erhaltung aufzukommen?

Antwort: Es gibt keine getrennten Verrechnungseinheiten, es kommt alles in einen Topf. Die Garagentore sind, ebenso wie Wohnungseingangstüren oder Fenster, allgemeine Teile der Liegenschaft, da sie der Begrenzung des Wohnungseigentumsobjektes dienen. Die grundsätzliche Erhaltungsverpflichtung trifft daher die Eigentümergemeinschaft. Schriftlich und einstimmig können Regelungen vereinbart werden, die Abrechnungseinheiten und/oder Kostentragungsschlüssel zum Inhalt haben. Aus derartigen Vereinbarungen kann sich auch eine Verpflichtung der einzelnen Miteigentümer ergeben, die gesamten Kosten der Erneuerung der Tore oder einem Teil davon, direkt zu tragen. Wenn keine derartige Vereinbarung vorhanden ist, werden diese Kosten aus der Rücklage getragen, sodass es zu einer Aufteilung der Kosten entsprechend dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel kommt.

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Ich bin Wohnungsmieter in einer gemeinnützigen Wohnanlage. Mein Nachbar mietet die Wohnung am Ende des Laubengangs. Er hat vor einiger Zeit am Laubengang eine Kamera montiert. Anfänglich hat diese auch unsere Wohnungstüre gestreift, nun erfasst die Kamera nur mehr die Wohnungstüre des Nachbarn. Anfänglich konnte man nicht erkennen, ob die Kamera in Betrieb ist, nun zeigt ein Leuchtpunkt, ob sie eingeschaltet ist. Darf der Mieter die Kamera nutzen? Ich frage mich auch, ob Daten aufgezeichnet werden.

Wenn die Kamera so angebracht ist, dass nur der Bereich der eigenen Türe erfasst wird, nicht aber die allgemeinen Teile der Liegenschaft, die von den übrigen Miteigentümern benutzt werden, wird es für andere Mieter schwierig sein, gegen eine derartige Kamera vorzugehen. Ob die Anbringung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (in diesem Fall dem Laubengang) zulässig war, oder nicht, muss der Vermieter beurteilen.

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Ich bin Wohnungseigentümerin in einem Altbau. Die Fassade hofseitig ist nicht gedämmt, mein Badezimmer springt vor und hat an drei Seiten Außenflächen. Im Winter ist der Raum nicht warm zu kriegen. In der Dusche bildet sich Schimmel, obwohl ich ausreichend lüfte. Wie bekomme ich die Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft dazu, die Hausfassade zu dämmen?

Wenn ein Raum, wie in diesem Fall das Badezimmer, nicht ausreichend beheizt werden kann, ist es möglich, mit einem Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten vorzugehen. Es stellt sich aber hier die Frage, ob es an der Leistungsfähigkeit der Heizung liegt oder ob die Fassade schadhaft ist und deshalb Kaltluft zu einer Verschiebung des Taupunkts führt, der Schimmelbildung nach sich zieht. Selbstverständlich ist es auch möglich, dass ein einzelner Miteigentümer auf einen Mehrheitsbeschluss hinwirkt, der die Behebung des Missstands zum Inhalt hat.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Leserfragen des Immo-Kurier

Ich bin Mieterin in einem Haus, das vom Ausbau der U2/U5 massiv betroffen ist. Viel Staub und Lärm, Vibrationen, Schlammeintritt im Keller, keine Parkplätze mehr in der näheren Umgebung. Kann ich um Mietzinsminderung ansuchen? Wie viel steht mir zu?

Wenn es zu einer massiven Belästigung durch Staub, Lärm und Vibrationen kommt, ist davon auszugehen, dass ein Mietzinsminderungsanspruch zusteht. Die genaue Höhe ist nicht feststellbar, da diese individuell im Einzelfall bei Auseinandersetzungen vom Gericht festgelegt wird. Wenn Sie Vertretung in derartigen Angelegenheiten brauchen, können Sie sich einerseits an verschiedene Mieterinteressensvertretungen, aber auch an die Arbeiterkammer oder Anwälte wenden.

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Laut der geplanten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die im Jänner in Kraft treten soll, muss ab Jänner eine Rücklage in Höhe von 90 Cent pro m² Nutzfläche monatlich eingehoben werden. Der Betrag darf unterschritten werden, „wenn ein Gesamtbetrag in dieser Höhe entweder wegen des besonderen Ausmaßes der bereits vorhandenen Rücklage oder wegen einer erst kurz zurückliegenden durchgreifenden Sanierung des Gebäudes zur Bildung einer angemessenen Rücklage nicht erforderlich ist. Bei uns war es bisher üblich, 30 Cent pro Nutzwert (der immer etwas höher als die Nutzfläche ist) einzuheben. Gibt es schon Expertenmeinungen bezüglich einer angemessenen Höhe für Neubauten?

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GENEHMIGUNG

Als Besitzer einer Eigentumswohnung möchte ich einen Mauerdurchlass für eine mobile Klimaanlage an der Außenwand durchführen lassen. Was kann mir passieren, wenn ich keine Zustimmung der Miteigentümer dafür habe? Muss mir die Hausverwaltung die Kontaktadressen der Miteigentümer für die Genehmigungseinholung geben?

Wenn ein Miteigentümer ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer eine Veränderung an der Außenhaut vornimmt, kann jeder andere Miteigentümer mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage vorgehen. Es könnte also passieren, dass der Mauerdurchlass wieder zu verschließen ist. Der Verwalter ist verpflichtet, einem Miteigentümer die Adressen der übrigen Miteigentümer bekannt zu geben, sofern ihm dies nicht ein Miteigentümer mit Begründung untersagt hat. In einem derartigen Fall müsste der Verwalter um Weiterleitung ersucht werden. Nur der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass es derzeit ein Vorhaben (zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes) gibt, das in diesem Bereich Änderungen vorsehen würde. Ob, beziehungsweise zu welchem Zeitpunkt, diese Novelle umgesetzt wird, ist derzeit noch offen.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Leserfragen des Immo-Kurier

Ich habe eine Eigentumswohnung im neunten Bezirk in Wien. Ich möchte gerne an den Fenster Außenjalousien anbringen lassen. Diese Jalousien werden auch von der Stadt Wien gefördert. Das Problem ist, dass der 9. Bezirk eine sogenannte Schutzzone ist und es einer Bewilligung der MA 37 bedarf. Das dürfte nicht so sehr das Problem sein. Laut Aussage der Hausverwaltung braucht man anhand eines Umlaufbeschlusses die hundertprozentige Zustimmung aller Eigentümer. Es sind 44 Wohnungen im Haus. Ich bin mir sicher, dass es zu keiner hundertprozentigen Übereinstimmung aller Eigentümer kommen wird. Bei der MA 37 meinte man, dass man das unter Umständen auch gerichtlich durchsetzen könnte? Gibt es dennoch Alternativen einen effektiven Sonnenschutz einbauen zu lassen? In drei Wohnungen wurden, scheinbar ohne die aufwendige Genehmigung, bereits Außenjalousien eingebaut. Bei der Anmeldung zu einer Förderung wird auch neben der Bewilligung der zuständigen MA auch eine Bestätigung der Hausverwaltung, d. h. der Eigentümergemeinschaft benötigt.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

In meiner Heizkostenabrechnung scheinen neben den Energiekosten auch Kosten für Wartung und Reparaturen auf, sowie sonstige Kosten für den Austausch der Wärmemengenmesszähler. Aus diesen Gesamtkosten wurde die künftige monatliche Akontozahlung, das habe ich bereits beeinsprucht. Ist es rechtens, Wohnungseigentümern Reparaturen vorzuschreiben?

Die Verrechnung von Wartung und kleiner Reparaturen sowie sonstigen Kosten in der Heizkostenabrechnung ist zulässig. Große Reparaturen, wie etwa der Austausch der Heizungsanlage, wäre nicht über die Heizkostenabrechnung abzurechnen, sondern über die Rücklage.

Für die Bildung einer eigenen Rücklage, die nach beheizbarer Wohnnutzfläche dotiert wird, müsste eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer getroffen werden. Jede Änderung des Aufteilungsschlüssels braucht eine einstimmige Vereinbarung oder Festsetzung durch das Gericht.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

Wir sind Mieter in einem renovierungsbedürftigen Haus. Das Stiegenhaus und der Sockel der Fassade sind in einem schlechten Zustand. Den Hausbesitzer interessiert der Zustand der Hauses nicht. Ich habe die Verwaltung darauf aufmerksam gemacht, aber es tut sich nichts. Was kann man in so einem Fall tun?

Das Mietrechtsgesetz sieht die Möglichkeit vor, einen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten einzubringen. Dieser Antrag ist (wo vorhanden) bei der Schlichtungsstelle, ansonsten bei Gericht, einzubringen. Dabei geht es um Arbeiten die die Bausubstanz betreffen, nicht um rein optische Mängel, wie beispielsweise den Anstrich. Diese essenzielen Maßnahmen können gegen den Hauseigentümer durchgesetzt werden, im Extremfall sogar durch eine Zwangsverwaltung.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

Wir würden in unsere Mietwohnung gerne eine neue Küche kaufen. Ist die Vermieterin verpflichtet einen Teil zu bezahlen, oder diese beim Auszug abzulösen?

Bei der Absicht, eine neue Küche in einer Mietwohnung zu installieren, empfiehlt sich auf jeden Fall mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und nach Möglichkeit eine Vereinbarung zu treffen, welche Beträge abgelöst werden.

Zu beachten ist der Inhalt des Mietvertrages. Wenn eine Küche mitvermietet ist, darf der Mieter nicht ohne Weiteres diese Küche gegen eine andere austauschen. Ohne Vereinbarung könnte der Vermieter die Entfernung der Küche bei Rückgabe des Mietgegenstandes verlangen.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

Sehr nahe an unserem Grundstück steht im Nachbarsgarten eine hohe Fichte, die sich bei jedem Sturm bedrohlich zu unserem Haus biegt. Kann man den Nachbarn verpflichten, den Baum zu fällen?

Grundsätzlich besteht eine Verkehrssicherungspflicht auch für Bäume. Der Eigentümer des Grundes, auf dem der Baum wurzelt, hat daher alle erforderlichen Vorkehrungen zu treffen, dass vom Baum keine Gefahren ausgehen. Von einer Haftung könnte sich der Eigentümer nur befreien, wenn er nachweist, dass er alle Vorkehrungen und Kontrollmaßnahmen gesetzt hat, die ihm nach der Verkehrsauffassung zuzumuten sind.