Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

GLÜHBIRNEN GEGEN LEDs TAUSCHEN
In unserem Eigentumshaus will der Verwalter den Teppichboden im Eingang, der seit Jahren zur Ausstattung des Hauses zählt, gegen einen anderen Bodenbelag austauschen lassen. Außerdem plant er, die Glühbirnen im Haus gegen LEDs auszutauschen. Braucht er dazu einen Mehrheitsbeschluss?

Wenn sich die Arbeiten im Rahmen der ordentlichen Verwaltung bewegen, ist der Verwalter nicht verpflichtet, einen Mehrheitsbeschluss einzuholen. Die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung ist manchmal schwierig. Der Begriff der Erhaltung ist dynamisch zu interpretieren, sodass darunter Erhaltung am Stand der Technik zu verstehen ist. Das hat zur Folge, dass auch technische Neuerungen einfließen können. Änderungen sind Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung und nur mit Mehrheitsbeschluss möglich. Bei Aufträgen im Grenzbereich ist der Verwalter gut beraten, zur Sicherheit einen Mehrheitsbeschluss einzuholen. Die Abgrenzung ist für die Möglichkeit der Beschlussanfechtung wichtig, da nur in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung eine inhaltliche Überprüfung des Beschlussgegenstandes durch das Gericht vorgenommen wird.

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STIEGENHAUSBELEUCHTUNG
Wie hell muss ein Stiegenhaus in einem Mehrparteienhaus sein? Ich bin über eine Stufe gestolpert, weil der Gang nicht ausreichend beleuchtet ist. Wer haftet dafür?

Es gibt keine genauen Vorschriften für die Beleuchtung eines Stiegenhauses. Es kann daher nicht gesagt werden, ab welcher Helligkeit eine ausreichende Beleuchtung vorliegt. Wenn ein Unfall geschieht, hat das Gericht zu beurteilen, ob die Eigentümergemeinschaft ein Verschulden am Unfall trifft, weil die Ausleuchtung nicht ausreichend war. Jedenfalls muss die Beleuchtung so ausreichend sein, dass Unebenheiten, insbesondere Stiegen, klar zu erkennen sind. Wenn das nicht der Fall ist, kann es zu einer Haftung der Eigentümergemeinschaft kommen. Wenn die nicht ausreichende Beleuchtung, beispielsweise weil Glühbirnen ausgefallen sind, dem Verwalter bereits gemeldet wurde und dieser untätig geblieben ist, ist auch eine Haftung des Verwalters denkbar. Ebenso wäre eine Haftung eines Reinigungsunternehmens denkbar, wenn dieses für die Kontrolle der Glühbirnen zuständig ist. Der Verletzte wird in erster Linie gegen die Eigentümergemeinschaft Ansprüche stellen. Inwieweit dieser dann Rückgriffsansprüche zustehen und oder der Schaden von der Haftpflichtversicherung abgedeckt wird, ist Sache der Eigentümergemeinschaft.

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SCHÄDLINGSBEFALL
Wir leben seit sechs Jahren in unserer Eigentumswohnung. Seit zwei Monaten haben wir einen schweren Ameisenbefall. Kann ich die Hausverwaltung zu einer Bauschwachstellenanalyse zwingen?

Wenn der Ameisenbefall bei der Hausverwaltung angezeigt wird, ist der Verwalter verpflichtet, die Schädlingsbekämpfung zu veranlassen. Eine Analyse der Bauschwachstellen ist in diesem Zusammenhang in der Regel nicht notwendig und daher auch nicht erzwingbar. Der Kammerjäger sollte in der Lage sein, die Ameisenplage zu beseitigen.

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NEUBAUTEN IN DER NACHBARSCHAFT
Ich habe eine Wohnung mit Kaufoption angemietet. Am Nachbargrundstück wurde nun ein Schwimmbad gebaut, dessen Technikraum direkt an der Grundstücksgrenze steht. Müssen Mieter mit Kaufoption über Neubauten in der Nachbarschaft informiert werden?

Im Bauverfahren sind Grundeigentümer beizuziehen, nicht aber Mieter. Sollte es durch diesen Technikraum zu Beeinträchtigungen durch Lärm kommen, könnte dagegen vorgegangen werden. Eine Nachfrage bei der Baubehörde inwieweit dieser Bau genehmigt bzw. genehmigungspflichtig ist, ist empfehlenswert.

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INNENWÄNDE ABREISSEN
Darf ein Miteigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer alle Innenwände in seiner Wohnung abreißen?

Ein Miteigentümer darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zwar seine Wohnung umgestalten. Ein derartig weitreichender Eingriff, dass alle Zwischenwände in einer Wohnung entfernt werden, wird in der Regel aber auch tragende Wände umfassen und damit die Statik des Hauses betreffen. In derartigen Fällen ist eine Baubewilligung notwendig und es ist die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen.

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VERMIETUNG ALS LOKAL
Darf ich eine Wohnung, die im Grundbuch als Wohnraum gewidmet ist, auch als Lokal oder Geschäft vermieten?

Die Widmung einer Wohnung erfolgt im Wohnungseigentumsvertrag oder durch andere schriftliche Vereinbarungen der Miteigentümer. In geringem Ausmaß sind auch schlüssige Widmungen möglich. Nicht zu verwechseln ist das mit der baurechtlichen Widmung. Für die Vermietung einer Wohnung als Geschäft ist einerseits die baurechtliche Umwidmung notwendig und andererseits die Zustimmung aller Miteigentümer. Sollten sich Miteigentümer weigern, dieser Umwidmung zuzustimmen, kann ein Antrag auf Ersetzung der Zustimmung gemäß § 16 WEG beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. In einem derartigen Verfahren werden die Interessen des änderungswilligen Wohnungseigentümers den Interessen der anderen Wohnungseigentümer gegenübergestellt.

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VERMIETUNG OHNE KÜCHE
Kann ich eine Wohnung auch ohne eingebaute Küche vermieten?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Wohnung ohne eingebaute Küche zu vermieten. Es ist aber aufgrund der erzielbaren Miete nicht zielführend, das zu tun. Eine Wohnung ohne Küche erreicht nur Mietzinskategorie D oder C. Es ist daher jedenfalls sinnvoll, eine Küche oder Kochnische in funktionsfähigem Zustand vor Anmietung einzubauen.

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GEMEINSCHAFTSGARTEN
Frühere Wohnungseigentümer haben im Gemeinschaftsgarten ungefragt einen Zaun aufgestellt und Platten verlegt. Dafür gab es nie einen Mehrheitsbeschluss. Nun wohnen neue Eigentümer in der Wohnung und diese weigern sich, Zaun und Platten zu entfernen. Muss die Verwaltung tätig werden?

Kein Eigentümer ist berechtigt, eigenmächtig Teile des Gemeinschaftsgartens abzuzäunen und für sich zu nutzen. Dafür wäre eine Benützungsregelung nötig. Wurde keine Benützungsregelung einstimmig oder durch Gericht getroffen (während dem Gerichtsverfahren könnte eine solche Benützungsregelung mit ¾-Mehrheit beschlossen werden), so kann jeder Miteigentümer die Entfernung und Unterlassung der ausschließlichen Benützung fordern. Die Hausverwaltung hat bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern wie dieser neutral zu bleiben. Sie kann daher nicht auf die Entfernung von Zaun und Platten hinwirken. Sehr wohl kann die Verwaltung den neuen Eigentümer informieren, dass es sich um einen Gemeinschaftsgarten handelt und daher keine ausschließliche Nutzung zu erfolgen hat.

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LOGGIA
Einige Miteigentümer haben in unserem Haus ohne Genehmigung die Loggia verglast und Innenwände weggerissen. Ist das rechtens?

Wenn Miteigentümer eigenmächtig Loggien verglasen, kann dagegen per Unterlassungsklage vorgegangen werden. Umgestaltungen innerhalb des Eigentumsobjektes können in aller Regel mit Bauanzeige durchgeführt werden. Für Umgestaltungen innerhalb der Wohnungen, sofern keine tragenden Wände betroffen sind und die Statik nicht gefährdet wird, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht erforderlich. Wenn allerdings im Zuge einer Loggiaverglasung ein Teil der Außenfassade abgetragen wird, ist jedenfalls die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Besitzen Paare gemeinsam Immobilieneigentum, ist Vorsicht besser als Nachsicht:
Die besten Tipps zum Umgang mit der gemeinsamen Immobilie im Trennungs- und Scheidungsfall.

Trennungen tun weh. Vor allem wenn sie vor Gericht enden. Denn das einzige, das nach einer langjährigen Beziehung oft bleibt, sind gemeinsame Erinnerungen. Alles andere wird entweder aufgegeben oder aufgeteilt. So auch die gemeinsame Wohnung.

Weiterlesen: Wenn zwei sich trennen

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ABSTIMMUNG
Stimmt es, dass bei der Abstimmung bei Miteigentum eine enthaltene Stimme als Nein gewertet wird?

Wenn innerhalb einer Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird, wird die Anzahl der Zustimmenden (gewertet nach den Anteilen im Grundbuch) zugrunde gelegt, wenn eine Mehrheit zu ermitteln ist. Für das Zustandekommen einer einfachen Mehrheit ist die Zustimmung von mehr als 50% der Anteile im Grundbuch erforderlich.

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HAUSBESORGER
In bin Wohnungseigentümerin in einer Anlage mit 180 Einheiten. Wir haben eine Hausbesorgerin, die 30 Stunden beschäftigt war. Aufgrund einiger Unstimmigkeiten hat sie angekündigt, das Dienstverhältnis zu kündigen. Um das zu verhindern, bietet ihr die Hausverwaltung einen 40-Stunden-Vertrag an, in dem derselbe Leistungsumfang definiert ist, aber die Bezahlung eine höhere ist. Darf die Verwaltung das?

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MIETVERTRAG
Ich habe meine Wohnung auf fünf Jahre befristet vermietet. Der Vertrag läuft bald aus und der Mieter möchte gerne verlängern. Kann man jetzt öfter verlängern oder entsteht dann ein unbefristeter Vertrag? Muss ich den neuen wieder vergebühren?

Eine Wohnung darf auch mehrfach hintereinander befristet vermietet werden, ohne dass ein unbefristeter Mietvertrag entsteht. Voraussetzung ist nur, dass die jeweilige Vertragsdauer drei Jahre oder mehr beträgt. Jede schriftliche Vertragsurkunde muss vergebührt werden. Die Gebühr für den Mietvertrag beträgt drei Prozent einer Jahresmiete, sofern keine Kündigungsverzichte oder ähnliches vorgesehen wurden.

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TREPPENLIFT
Es gibt viele ältere Bewohner in unserer Anlage. Daher soll jetzt auf allen Stiegen ein Treppenlift eingebaut werden. Bei der Abstimmung waren 56 Prozent dafür. Ich bin dagegen, weil die Stiegenhäuser sehr eng sind und ich finde, dass wir die veranschlagten 140.000 Euro für andere Dinge ausgeben sollten. Was kann ich tun?