GdW Mitglieder

Aktuelles

Hat man bei der Gestaltung seines Balkons freie Wahl?

Freitag, 05. Juli 2019 um 11:34 Uhr

 

GdW-Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

In der Balkongestaltung hat man weitgehend Freiheiten

Eine Leserin der Kleine Zeitung würde auf dem Balkon ihrer Eigentumswohnung gern ein paar Veränderungen vornehmen und fragt sich: „Gibt es dabei besondere Vorschriften zur Gestaltung?“ Dass sie darauf achten würde, Abstand zur Fassade des Hauses zu halten, verstehe sich für sie von selbst. „Ich würde auch alles fachgerecht von einer Firma machen lassen“, sagt sie.

Gleichzeitig beschäftigt sie die Frage, ob sie es tatsächlich hinnehmen muss, dass einer der Mieter im Haus den Stiegenhausbereich ständig als Wohnraum mitbenützt, indem er dort seine Wäschespinne aufstellt.

Die Juristin RA Mag. Sigrid Räth vom Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ sagt dazu: „Für die Balkongestaltung gibt es keine besonderen Vorschriften, es darf allerdings die Außenansicht des Gebäudes nicht verschlechtert werden. Insbesondere Verbauten und dergleichen seien nicht zulässig.“

Zur zweiten Frage sagt Räth: „Eine Benutzung des Ganges zum Trocknen der Wäsche bzw. zum Abstellen diverser Gegenstände ist nicht zulässig. Gegen die Ablagerung von Gegenständen kann jeder Miteigentümer mit Unterlassungsklage gegen die Verursacher vorgehen.“ Ein derartiger Anspruch könne auch an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden, was zur Folge habe, dass die Eigentümergemeinschaft den Anspruch gegen den Miteigentümer geltend machen könne.

 

Wenn eine Hausgemeinschaft eine alte Rechnung bekommt

Freitag, 28. Juni 2019 um 11:40 Uhr

 

Die Frage ist: Waren die (Garten-)Arbeiten überhaupt nötig?

Welche Verjährungsfristen für die Abrechnung von Arbeiten für Eigentümergemeinschaften gelten.

Ein Leser der Kleine Zeitung wundert sich als Wohnungseigentümer gerade sehr darüber, dass aus den Rücklagen für seine Wohnanlage eine 27 Jahre alte Rechnung refundiert werden soll. „Einer der Miteigentümer hat 1992 Gartenarbeiten für Allgemeinflächen veranlasst, ohne davor die entsprechenden Beschlüsse eingeholt zu haben, und will nun die Kosten dafür zurückerstattet haben. Darüber wird nun abgestimmt“, erzählt er und fragt sich: „Ist diese Forderung nicht verjährt? Und was geschieht, wenn bei dieser Abstimmung in einer zweiten Frage ein Beschluss fällt, der sicher nicht haltbar ist?“

Die Juristin RA Mag. Sigrid Räth vom Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ sagt dazu: „Wenn ein Miteigentümer Aufwendungen macht, die die Eigentümergemeinschaft hätte machen müssen, liegt ein bereicherungsrechtlicher Anspruch vor. Ein solcher verjährt erst nach 30 Jahren.“ Inwieweit hier die Gartenarbeiten für die Eigentümergemeinschaft notwendig oder auch nur nützlich war, werde freilich ein Beweisproblem sein.

Zur zweiten Frage erklärt Räth: „Eine Abstimmung ist immer nach dem Beschlusswortlaut zu interpretieren. Wenn zwei verschiedene Themen in einem Beschlussgegenstand zusammengefasst werden, ist entweder der ganze Beschluss hinfällig oder nicht.“ Hinfällig werde ein Beschluss nur durch eine gerichtliche Anfechtung und durch die Entscheidung des Gerichts, dass der Mehrheitsbeschluss aufgehoben wird.

   

Nationalratswahl 2019

Donnerstag, 27. Juni 2019 um 11:23 Uhr

 

Nationalratswahl 2019

   

Stellungnahme zur WGG-Novelle

Donnerstag, 09. Mai 2019 um 12:23 Uhr

 

Die GdW hat zur geplanten Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eine Stellungnahme eingebracht. Stellungnahme der GdW lesen

   

Problemfall Teppich im Flur eines Mehrparteienhauses

Freitag, 12. April 2019 um 13:33 Uhr

 

Wenn der Boden zur Stolperfalle wird, muss er erneuert werden

Wann der Teppichboden im Flur auszutauschen ist und welches Material hier überhaupt verlegt werden darf.

Eine Leserin der Kleine Zeitung wohnt in einem Haus mit fünf Eigentumswohnungen, in dem auf dem Flur über zwei Etagen ein Teppichboden verlegt ist. „Dieser Teppich ist jetzt 27 Jahre alt und entsprechend unansehnlich, teilweise ist er sogar zerlöchert“, erzählt sie und fragt: „Ist ein Teppichboden im allgemeinen Flur überhaupt erlaubt? Die anderen Bewohner argumentieren immer mit Lärmschutz. Und müssten für einen neuen Boden alle Eigentümer bezahlen?“ Eine professionelle Hausverwaltung gebe es in ihrem Haus nicht, um ordnungsgemäße Abrechnungen kümmere sich eine Eigentümerin.

Die Juristin RA Mag. Sigrid Räth vom Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ sagt dazu: „Wenn ein Teppichboden teilweise zerlöchert ist, kann er eine Stolperfalle darstellen. Derartiges ist auf Gängen in Mehrparteienhäusern keinesfalls zulässig.“ Inwieweit der Boden hinsichtlich des Brandschutzes ein Problem darstelle oder nicht, müsse separat abgeklärt werden. „Eine Erneuerung kann jedenfalls mit Mehrheitsbeschluss festgelegt werden“, sagt Räth und ergänzt: „Erforderlich dafür ist die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer, gerechnet nach den Anteilen im Grundbuch.“

Bei einer Beschlussfassung sind, so die Juristin, die Formalkriterien der Beschlussfassung einzuhalten: „Dazu gehören insbesondere die Verständigung aller Miteigentümer und die Gewährung einer Äußerungsmöglichkeit an alle.“

   

Erdgeschoßwohnung: Muss für den Lift mitbezahlt werden?

Freitag, 29. März 2019 um 10:52 Uhr

 

Liftkosten entfallen nicht automatisch auf alle Bewohner

Es geht in dieser Frage vorrangig immer um die objektive Nutzungsmöglichkeit für den Lift.

Eine Leserin der Kleine Zeitung ist Wohnungseigentümerin in einem Haus, in dem sich die Erdgeschoßbewohner nicht mehr an den Betriebskosten für den Aufzug beteiligen wollen. „Sie möchten jetzt unser Einverständnis. Andernfalls würden sie sich, wie es bereits einer der Eigentümer im Erdgeschoß getan hat, gerichtlich aus den Betriebskosten herausnehmen lassen“, erzählt sie und fragt: „Ist das üblich?“

Die Juristin RA Mag. Sigrid Räth vom Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ sagt dazu: „Grundsätzlich hat ein Miteigentümer im Erdgeschoß die Möglichkeit, bei Gericht einen Antrag auf Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels einzubringen, wenn er keine objektive Nutzungsmöglichkeit für den Lift hat. Wenn es aber eine Vereinbarung gibt, die einen abweichenden Aufteilungsschlüssel vorsieht, müsste eine Änderung in den Nutzungsmöglichkeiten seit dieser Vereinbarung entstanden sein. Da in diesem Fall bereits einer der Erdgeschoßeigentümer offenbar durch Gerichtsentscheidung von den Aufzugskosten befreit wurde, sehe ich keinen Sinn darin, anderen Miteigentümern in der gleichen Lage die Zustimmung zur Anpassung des Aufteilungsschlüssels zu verwehren. Abgestellt wird vom Gericht immer auf die objektive Nutzungsmöglichkeit und nicht auf die tatsächliche Nutzung. Denkbar wäre auch eine teilweise Befreiung von den Liftkosten, wenn der objektive Nutzen für den Erdgeschoßeigentümer erheblich geringer ist als für die anderen Eigentümer.

   

Pleite eines Verwalters

Donnerstag, 28. März 2019 um 13:18 Uhr

Aus aktuellem Anlass die wesentlichen Tipps für Wohnungseigentümer bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über einen Verwalter: Grundsätzlich beendet die Insolvenz das Verwaltungsverhältnis nicht. Oft besteht aber das Interesse der Miteigentümer das Vertragsverhältnis zu beenden. Eine fristlose Kündigung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft ist möglich. Eine solche fristlose Kündigung ist an den Insolvenzverwalter zu richten. Diese fristlose Kündigung bedarf einer Begründung und eines Mehrheitsbeschlusses (zur Beschlussfassung siehe GdW-Informationen 2/2012 Seite 2ff und GdW-Informationen 1/2014 Seite 2ff). Der Beschlusswortlaut könnte z.B . wie folgt lauten: „Im Hinblick darauf, dass sich Ihre finanzielle Situation, wie aus der Insolvenzdatei ersichtlich ist, sehr schlecht darstellt, kündigt die Eigentümergemeinschaft in …. fristlos mit sofortiger Wirkung den mit Ihnen bestehenden Verwaltungsvertrag “. Wohnungseigentümer sollten dem Insolvenzverwalter die mit der Eigentümergemeinschaft zusammenhängenden Konten bekanntgeben und den Insolvenzverwalter auffordern, die Konten an den neuen Verwalter herauszugeben. Weder Anderkonten noch Eigenkonten der Eigentümergemeinschaft fallen in die Konkursmasse. Für die Bestellung eines neuen Verwalters ist auch ein Mehrheitsbeschluss erforderlich (wurde der insolvente Verwalter mit Mehrheitsbeschluss fristlos gekündigt, aber ein neuer Verwalter mit Mehrheitsbeschluss noch nicht bestellt, kann auf Antrag das Gericht einen vorläufigen Verwalter bestellen). Solange das Verwaltungsverhältnis aufrecht ist, besteht die Verpflichtung der Miteigentümer zur Bezahlung der Vorschreibungen. Es ist sinnvoll, beim Insolvenzverwalter zu hinterfragen, ob das Vermögen der Eigentümergemeinschaft vorhanden ist oder ob es zweckwidrig verwendet wurde. Der Insolvenzverwalter hat auch die Auskunft zu erteilen, ob das bisherige „Einzahlungskonto“ ein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder ein Anderkonto ist (auf ein Eigenkonto des Verwalters sollte nicht mehr eingezahlt werden). Der Insolvenzverwalter kann auch Auskunft über die Fortführung oder Schließung des Unternehmens geben.

   

Seite 1 von 14

 

Copyright © 2011-2019 GdW - Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Alle Rechte vorbehalten.
Joomla! ist freie, unter der GNU/GPL-Lizenz veröffentlichte Software.