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Erdgeschoßwohnung: Muss für den Lift mitbezahlt werden?

Freitag, 29. März 2019 um 10:52 Uhr

 

Liftkosten entfallen nicht automatisch auf alle Bewohner

Es geht in dieser Frage vorrangig immer um die objektive Nutzungsmöglichkeit für den Lift.

Eine Leserin der Kleine Zeitung ist Wohnungseigentümerin in einem Haus, in dem sich die Erdgeschoßbewohner nicht mehr an den Betriebskosten für den Aufzug beteiligen wollen. „Sie möchten jetzt unser Einverständnis. Andernfalls würden sie sich, wie es bereits einer der Eigentümer im Erdgeschoß getan hat, gerichtlich aus den Betriebskosten herausnehmen lassen“, erzählt sie und fragt: „Ist das üblich?“

Die Juristin RA Mag. Sigrid Räth vom Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ sagt dazu: „Grundsätzlich hat ein Miteigentümer im Erdgeschoß die Möglichkeit, bei Gericht einen Antrag auf Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels einzubringen, wenn er keine objektive Nutzungsmöglichkeit für den Lift hat. Wenn es aber eine Vereinbarung gibt, die einen abweichenden Aufteilungsschlüssel vorsieht, müsste eine Änderung in den Nutzungsmöglichkeiten seit dieser Vereinbarung entstanden sein. Da in diesem Fall bereits einer der Erdgeschoßeigentümer offenbar durch Gerichtsentscheidung von den Aufzugskosten befreit wurde, sehe ich keinen Sinn darin, anderen Miteigentümern in der gleichen Lage die Zustimmung zur Anpassung des Aufteilungsschlüssels zu verwehren. Abgestellt wird vom Gericht immer auf die objektive Nutzungsmöglichkeit und nicht auf die tatsächliche Nutzung. Denkbar wäre auch eine teilweise Befreiung von den Liftkosten, wenn der objektive Nutzen für den Erdgeschoßeigentümer erheblich geringer ist als für die anderen Eigentümer.

 

Pleite eines Verwalters

Donnerstag, 28. März 2019 um 13:18 Uhr

Aus aktuellem Anlass die wesentlichen Tipps für Wohnungseigentümer bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über einen Verwalter: Grundsätzlich beendet die Insolvenz das Verwaltungsverhältnis nicht. Oft besteht aber das Interesse der Miteigentümer das Vertragsverhältnis zu beenden. Eine fristlose Kündigung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft ist möglich. Eine solche fristlose Kündigung ist an den Insolvenzverwalter zu richten. Diese fristlose Kündigung bedarf einer Begründung und eines Mehrheitsbeschlusses (zur Beschlussfassung siehe GdW-Informationen 2/2012 Seite 2ff und GdW-Informationen 1/2014 Seite 2ff). Der Beschlusswortlaut könnte z.B . wie folgt lauten: „Im Hinblick darauf, dass sich Ihre finanzielle Situation, wie aus der Insolvenzdatei ersichtlich ist, sehr schlecht darstellt, kündigt die Eigentümergemeinschaft in …. fristlos mit sofortiger Wirkung den mit Ihnen bestehenden Verwaltungsvertrag “. Wohnungseigentümer sollten dem Insolvenzverwalter die mit der Eigentümergemeinschaft zusammenhängenden Konten bekanntgeben und den Insolvenzverwalter auffordern, die Konten an den neuen Verwalter herauszugeben. Weder Anderkonten noch Eigenkonten der Eigentümergemeinschaft fallen in die Konkursmasse. Für die Bestellung eines neuen Verwalters ist auch ein Mehrheitsbeschluss erforderlich (wurde der insolvente Verwalter mit Mehrheitsbeschluss fristlos gekündigt, aber ein neuer Verwalter mit Mehrheitsbeschluss noch nicht bestellt, kann auf Antrag das Gericht einen vorläufigen Verwalter bestellen). Solange das Verwaltungsverhältnis aufrecht ist, besteht die Verpflichtung der Miteigentümer zur Bezahlung der Vorschreibungen. Es ist sinnvoll, beim Insolvenzverwalter zu hinterfragen, ob das Vermögen der Eigentümergemeinschaft vorhanden ist oder ob es zweckwidrig verwendet wurde. Der Insolvenzverwalter hat auch die Auskunft zu erteilen, ob das bisherige „Einzahlungskonto“ ein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder ein Anderkonto ist (auf ein Eigenkonto des Verwalters sollte nicht mehr eingezahlt werden). Der Insolvenzverwalter kann auch Auskunft über die Fortführung oder Schließung des Unternehmens geben.

   

Vermietung Altbaueigentumswohnung: Neue Richtwerte mit 1. April 2019

Donnerstag, 28. März 2019 um 13:07 Uhr

Die meisten Wohnungen in Gebäuden, die mit Baubewilligung bis zum 8. Mai 1945 erbaut wurden, dürfen nur zum Richtwertmietzins vermietet werden. Der „Richtwert“ ist ein für jedes Bundesland gesondert vorgegebener Eurobetrag. Die konkrete Wohnungsmiete wird mit wohnungsspezifischen Zu- und Abschlägen errechnet. Eine aktuelle Änderung der Richtwerte wird mit 1. April 2019 mietrechtlich wirksam (laut am 12. März 2019 ausgegebenem Bundesgesetzblatt – BGBl. II Nr. 70/2019). Wesentlich: Das Erhöhungsbegehren des Vermieters hat 14 Tage vor dem Zinstermin, ab dem der Vermieter die Erhöhung einfordern will, beim Mieter einzulangen.
Grundsätzlich zur Vermietung einer Eigentumswohnung: GdW-Informationen 3/2015 Seite 2ff und GdW-Informationen 4/2015 Seite 6ff.
Die neuen Richtwerte betragen: Burgenland € 5,30 Kärnten € 6,80 Niederösterreich € 5,96 Oberösterreich € 6,29 Salzburg € 8,03 Steiermark € 8,02 Tirol € 7,09 Vorarlberg € 8,92 Wien € 5,81.

   

Zwei Häuser, ein gemeinsamer Hof und zu wenig Parkplätze

Freitag, 01. März 2019 um 10:26 Uhr

Beim Parkplatz hört sich die gute Nachbarschaft oft auf

Wann man einen Parkplatz, den man gar nicht gemietet hat, mittels Besitzstörungsklage verteidigen kann.

Ein Leser der Kleine Zeitung wohnt in einer Wohnanlage, die aus zwei Liegenschaften besteht, die ein gemeinsamer Hof mit Parkplätzen verbindet. „Die Grenze zwischen den beiden Liegenschaften verläuft in der Mitte des Hofs, ist aber nicht markiert. Zur Liegenschaft A gehören Parkplätze, die von der Besitzgemeinschaft vergeben werden, dafür wird eine Benützungsgebühr eingehoben“, schildert er die Situation. Gelegentlich würden nun Professionisten oder Zusteller, die Bewohner der Liegenschaft B zum Ziel haben, ohne mit den Besitzverhältnissen vertraut zu sein, ihre Fahrzeuge auf freien Abstellplätzen der Liegenschaft A abstellen. Die Folge: „Ein Wohnungseigentümer der Liegenschaft A bringt dann immer eine Besitzstörungsklage ein. Er ist aber weder Mieter des Parkplatzes noch Haussprecher.“ Der Leser fragt sich: „Hat er denn überhaupt das Recht dazu?“

Wir haben die Juristin RA Mag. Sigrid Räth vom Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ um ihre Expertise gebeten. Sie sagt: „Weder Hausvertrauenspersonen – diese sind im Gesetz überhaupt nicht vorgesehen und daher keinesfalls vertretungsbefugt – noch Eigentümervertreter können Verfügungen über allgemeine Teile der Liegenschaft treffen. Das Recht, Besitzstörungsklage einzubringen, steht jedem Miteigentümer zu, dies unabhängig davon, ob er Mieter eines Parkplatzes ist oder nicht. Selbstverständlich wäre es zweckmäßig, die Parkplätze so zu beschriften, dass für jeden die Besitzverhältnisse eindeutig sind.“

   

Mietvertrag und Merkblatt Vermietung

Dienstag, 05. Februar 2019 um 09:59 Uhr

Beim Abschluss eines Mietvertrages können zahlreiche Fehler passieren, die in der Folge teuer für den Vermieter werden. Rechtzeitige Beratung zahlt sich aus.

Wir haben unser Muster eines Mietvertrages auf der Homepage erneuert. Für unsere Mitglieder steht das Vertragsmuster zum Download bereit.

Auch das Merkblatt Vermietung wurde erneuert.

   

Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes?

Dienstag, 23. Oktober 2018 um 10:24 Uhr

Unter Pressedienst finden Sie unser Infoblatt über eine größere Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Herbst/Winter 2018/2019? und weitere GdW-Forderungen an den Bundesgesetzgeber.

   

Ist das Carport ein "allgemeiner Teil" der Liegenschaft?

Montag, 06. August 2018 um 09:12 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Ich teile mit zwei weiteren Wohnungseigentümern ein Carport. Das Dach auf meiner Seite ist bereits sehr schadhaft. Wer bezahlt die notwendige Reparatur?

ANTWORT: Grundsätzlich sind Dächer allgemeine Teile der Liegenschaft und daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu erhalten.

Wenn Objekte funktionell nur einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet sind, kann aber argumentiert werden, dass die Kosten vom entsprechenden Objekt zu tragen sind. Judiziert wurde dies in erster Linie zur Pergola.

Da im gegenständlichen Fall aber offensichtlich eine Überdachung für drei Abstellplätze dient, gehe ich davon aus, dass es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft handelt. In einem solchen Fall ist die Verwaltung verpflichtet, die entsprechenden Aufträge zu erteilen.

Wenn der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen.

   

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