Stiegenhaus

Montag, 07. August 2017 um 08:10 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Ich wohne in einem sehr kleinen Haus mit sechs Eigentumswohnungen, zwei davon sind vermietet. Eine Wohnung wird ständig an neue Mieter vermietet. Das letzte Mal vor wenigen Wochen. Das sind jetzt in Folge die vierten Mieter in nicht einmal zehn Jahren. Die ständig wechselnden Mieter haben im Stiegenhaus ihre Spuren beim Siedeln hinterlassen. Zuletzt waren an den Wänden und Ecken Abschürfungen und Streifen wieder deutlich sichtbar. Das zieht sich durchs ganze Stiegenhaus. Was können wir machen? Wer kommt für diese Schäden auf?

ANTWORT: Wenn nachweisbar ist, wer welchen Schaden verursacht hat, dann kann die Behebung des Schadens auch vom Verursacher verlangt werden. Gegen eine kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung für Tage oder Wochen oder ähnliche Zeiträume könnte man auftreten und eine Unterlassung begehren. Da in diesem Fall aber offenbar auf mehrere Jahre vermietet wird, kann das nicht untersagt werden.

Jeder Miteigentümer kann klagen

Freitag, 30. Juni 2017 um 10:39 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über die Pflichten der Verwaltung.

FRAGE: Da wir eine Eigentümergemeinschaft sind, gehört uns allen der dazugehörige Grund rund um den Block. Vor circa zwei Jahren stellte eine Familie ein von einem Diskonter gekauftes Trampolin auf dem allgemeinen Teil des Grundstückes auf, wobei dieses nicht für so eine Anlage zertifiziert werden kann und auch keine schriftliche Abstimmung mit der Mehrheit durchgeführt wurde. Wer ist dafür zuständig, dieses Trampolin zu entfernen? Die Verwaltung lehnt jede Verantwortung ab.

ANTWORT: Wenn Miteigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft eigenmächtig in Besitz nehmen und ausschließlich nutzen, kann jeder andere Miteigentümer dagegen mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage vorgehen.

Die Besitzstörungsklage müsste allerdings binnen 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer beim zuständigen Bezirksgericht eintreffen. Die Unterlassungsklage hingegen kann auch nach diesem Zeitraum noch eingebracht werden.

Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, Maßnahmen zu setzen, da es sich nicht um Ansprüche der Eigentümergemeinschaft handelt, sondern um Streitigkeiten zwischen Miteigentümern.

Die Unterlassungsansprüche der Eigentümer könnten aber von den Eigentümern an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. In einem solchen Fall könnte die Verwaltung dann beauftragt werden, die notwendigen Schritte zur Einbringung einer Unterlassungsklage in die Wege zu leiten.

Nur zur Klarstellung: Der Eigentümergemeinschaft kommt nur in Angelegenheiten der Verwaltung Rechtspersönlichkeit zu. Die Rechte der einzelnen Eigentümer sind von Rechten und Pflichten der Eigentümergemeinschaft auseinanderzuhalten.

Stichtag 30. Juni 2017

Die GdW erinnert,

• dass die Frist für eine gerichtliche Anfechtung der Abrechnung aus dem Jahr 2013 schon bald, weil am 30. Juni d.J. abläuft.
• dass die am 30. Juni fälligen Abrechnungen gemäß § 20 Abs 3 iVm § 34 WEG
  -  vollständig (detailliert, individualisiert)
  -  richtig (rechnerisch und inhaltlich)
  -  nachvollziehbar (mit den Belegen)
  sein müssen.
• dass ein Einspruch der Heizkostenabrechnung binnen 6 Monaten erfolgen muss.

Wir informieren Sie gerne über die Details.

Dachrinnen-Reinigung

Montag, 12. Juni 2017 um 09:33 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Die Eigentümer unter mir haben ihre Terrasse mit Glas überdacht. Vor der Errichtung wurde keine Information oder Einwilligung von den übrigen Eigentümern eingeholt. Nun hat man mir mitgeteilt, dass ich dafür Sorge zu tragen habe, dass die Dachrinne durch die herabfallenden Blätter meiner Balkonblumen nicht verstopft wird und ich mögliche „Verunreinigungen“ zu entfernen habe. Trifft das zu?

ANTWORT: Durch eine eigenmächtige Errichtung eines Glasdaches kann ein anderer Miteigentümer nicht verpflichtet werden, dieses zu reinigen. Wenn die Errichtung ohne Zustimmung der Miteigentümer erfolgt ist, kann jeder Miteigentümer die Entfernung der Glaskonstruktion verlangen. Dass diese den baubehördlichen Vorgaben entspricht, ändert daran nichts. Zivilrechtlich fehlt die Zustimmung der Miteigentümer und würde eine Klage auf Wiederherstellung des vorigen Zustandes rechtfertigen.
Eine Verpflichtung des Eigentümers der darüberliegenden Wohnung, den Abfluss der Dachrinne zu reinigen, besteht nicht.

Einstimmigkeit oder Mehrheit?

Montag, 29. Mai 2017 um 07:43 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: In unserer Wohnhausanlage werden Carports errichtet. Wann muss Einstimmigkeit vorliegen, wann reicht eine Mehrheit?

ANTWORT: Bei Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft reicht ein Mehrheitsbeschluss. Wenn das Eigentumsrecht betroffen ist oder die Aufteilung der Kosten zum Thema gemacht wird, muss Einstimmigkeit vorliegen. Wenn durch die Errichtung von Carports eine Benützungsregelung getroffen wird oder eine Umwidmung der Fläche erfolgt, muss Einstimmigkeit vorliegen. Eine Benützungsregelung könnte auch über das Bezirksgericht beantragt werden. Bis zur Gerichtsentscheidung würde eine Zweidrittelmehrheit für eine vorläufige Benutzungsregelung reichen. Wenn die Errichtung von Carports auf allgemeinen Anteilen erfolgt, ohne dass eine Widmungsänderung oder Zuordnung der Plätze stattfindet, wäre eine einfache Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen ausreichend. Dieser Beschluss könnte von der überstimmten Minderheit auch inhaltlich angefochten werden.

Eine Eigentumswohnung ist keine Ferienwohnung

Freitag, 12. Mai 2017 um 13:19 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über Voraussetzungen für eine Umwidmung

FRAGE: Ich bin einer von mehreren Wohnungseigentümern eines Hauses. Eine Wohneinheit wird ohne Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und Nutzungsänderung über eine Vermietungsplattform im Internet als Ferienwohnung angeboten und genutzt. Damit sind wir nicht einverstanden, zumal erhöhte Strom- und Wasserkosten (kein eigener Wasserzähler) sowie Verschmutzung und Lärmbelästigung im Wohnhaus zu erwarten sind. Wie ist die Rechtslage?

ANTWORT: Hinsichtlich Widmungsänderungen und widmungswidriger Verwendung ist die Hausverwaltung nicht verpflichtet, tätig zu werden. Es handelt sich dabei um Streitigkeiten zwischen Miteigentümern. Die Verwaltung ist verpflichtet, die Interessen sämtlicher Miteigentümer zu vertreten, daher hat die Verwaltung keine Möglichkeit, bei derartigen Streitigkeiten einzugreifen.
Es steht jedem Miteigentümer frei, gegen die widmungswidrige Verwendung mit Unterlassungsklage vorzugehen. Durch die Judikatur ist aber klargestellt, dass die Nutzung als Ferienwohnung eine Umwidmung der Wohnung voraussetzt. Eine derartige Umwidmung braucht die Zustimmung aller Miteigentümer.
Wenn einzelne Miteigentümer die Zustimmung versagen, hat der umwidmungswillige Miteigentümer die Möglichkeit, einen Antrag bei Gericht auf Ersetzung der Zustimmung einzubringen. In einem derartigen Verfahren wird geklärt, ob die Voraussetzungen für die Umwidmung vorliegen, bzw. werden Beeinträchtigungen geprüft.