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Wer haftet für Feuchtigkeitsschaden?
Montag, 05. März 2018 um 09:39 Uhr
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung
FRAGE: Der Vorbesitzer hat eigenmächtig die Dachterrasse unserer Eigentumswohnung umgebaut; jetzt ist auf dem darunterliegenden Balkon ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten. Wer haftet dafür?
ANTWORT: Sowohl Dachterrassen als auch Flachdächer sind Teil der Außenhaut und daher grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Sollte ein Miteigentümer eigenmächtig Änderungen durchgeführt haben, so kann er im Regressweg dafür in Anspruch genommen werden. Der derzeitige Eigentümer der Wohnung mit der entsprechenden Terrasse kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn im Wohnungseigentumsvertrag oder einer anderen schriftlichen einstimmigen Vereinbarung vorgesehen ist, dass die Terrassen von den jeweiligen Eigentümern zu erhalten sind. Sollte sich eine derartige Vereinbarung finden, ist diese auch kritisch zu hinterfragen,inwiefern es sich dabei nur um den Terrassenbelag handelt oder der gesamte Aufbau der Terrasse betroffen ist.
Sind die Wasserkosten gerecht verteilt?
Dienstag, 07. November 2017 um 10:26 Uhr
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über die Aufteilung der Kaltwasserkosten
FRAGE: Ich habe unlängst eine Neubauwohnung in Kärnten gekauft. Kürzlich war die Wohnungsübergabe und dabei habe ich mehr oder weniger zufällig von einer Miteigentümerin erfahren, dass wir auch anteilsmäßig die Kaltwasserkosten der Gartenwohnungen mitbezahlen sollen. Dort standen bereits große, vollgefüllte Swimmingpools. Hinzu kommt noch die ständige Gartengießerei! Dieser besondere Umstand ist weder aus dem Kaufvertrag noch aus der Hausverwaltungsmappe ersichtlich und soll uns scheinbar stillschweigend untergejubelt werden. Ist das so, wie es gehandhabt wird, rechtens? Kann man sich in irgend einer Form dagegen wehren?
ANTWORT: Die Aufteilung der Kaltwasserkosten richtet sich nach den Anteilen im Grundbuch, sofern nicht schriftlich und einstimmig etwas anderes vereinbart ist.
Grundsätzlich ist dazu auszuführen, dass die Gärten zu einer Erhöhung der Anteile der Gartenwohnungen führen, sodass die Gartenwohnungen an sämtlichen Kosten nicht nur an den Wasserkosten in erhöhter Form teilnehmen.
Durch diese höhere Bewertung der Anteile sollte der Nachteil des „Gartengießens“ eigentlich ausgeglichen sein.
Darüber hinaus ist es möglich, mit einer Mehrheit von zwei Dritteln zu beschließen, dass eine Verbrauchsermittlung erfolgt, wenn dies mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand möglich ist.
Eine derartige Änderung des Aufteilungsschlüssels wird ab der Abrechnungsperiode wirksam, die der Beschlussfassung folgt.
Wer belangt Falschparker?
Montag, 06. November 2017 um 10:11 Uhr
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung
FRAGE: Obwohl die Parkflächen unserer Wohnhausanlage ständig von Nichtberechtigten verparkt sind, unternehmen die Hausverwaltung und der Hausmeister nichts. Was kann man tun?
ANTWORT: Weder der Hausverwalter noch der Hausbesorger können gegen Falschparker vorgehen.
Es besteht nur die Möglichkeit, dass die Miteigentümer den Anspruch auf Besitzstörung bzw. Unterlassung an die Eigentümergemeinschaft abtreten und dem Verwalter mit Mehrheitsbeschluss die Weisung erteilen, gegen Falschparker mit Besitzstörungsklagen vorzugehen.
Theoretisch wäre es denkbar, dass im Verwaltungsvertrag bereits Abtretungen und Aufträge an die Hausverwaltung enthalten sind. Das ist aber keinesfalls üblich.
Die Verwaltung vertritt die Eigentümergemeinschaften in Angelegenheiten der Verwaltung. Im gegenständlichen Fall handelt es sich aber um einen Anspruch auf Abwehr von Übergriffen in das Eigentumsrecht sowie Besitzrecht der Eigentümer und nicht um einen Anspruch der Eigentümergemeinschaft.
Unbefugtes Parken
Donnerstag, 21. September 2017 um 10:16 Uhr
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über erlaubtes und verbotenes Parken.
FRAGE: Ich wohne in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dort gibt es als Parkmöglichkeiten für die WEG die „eigenen Stellplätze“ meist gekennzeichnet durch Schilder „privat“, weil käuflich erworben, allgemeine Stellplätze und öffentliche Stellplätze.
Alle Stellplätze werden von Bewohnern und Besuchern der benachbarten Wohnhäuser immer wieder als Parkplätze genutzt.
Wie kann dem unerlaubten Parken Einhalt geboten werden? Wie können wir als WEG dagegen vorgehen, wenn mündliche Hinweise ignoriert werden?
ANTWORT: Wenn Unbefugte auf Parkplätzen ein Fahrzeug abstellen, die einem Wohnungseigentümer zugeordnet sind, kann der Eigentümer dagegen mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage vorgehen.
Eine Besitzstörungsklage müsste innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer beim Bezirksgericht eingebracht werden. Die Unterlassungsklage kann auch nach diesem Zeitpunkt eingebracht werden.
Wenn allgemeine Flächen von unbefugten Personen zum Parken verwendet werden, kann jeder Miteigentümer mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage vorgehen.
Derartige Ansprüche können aber auch an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden.
Ist mit öffentlichen Stellplätzen gemeint, dass es sich um Plätze auf öffentlichem Gut handelt, kann gegen ein Abstellen von Fahrzeugen von den Eigentümern nicht vorgegangen werden. Auf diesen darf geparkt werden, sofern keine Parkverbote vorliegen.
Unterlassungsansprüche abtreten
Montag, 18. September 2017 um 09:55 Uhr
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung
FRAGE: Sie haben vor einiger Zeit hier erklärt, dass im Falle einer Besitzstörung der Eigentümer die Unterlassungsansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten könnte und dann die Verwaltung die Einbringung der Klage in die Wege leiten könnte.
Wie viele Eigentümer müssten diese Abtretungserklärung unterschreiben? 50 oder 100 Prozent?
Und wenn die Verwaltung dann die Unterlassungsklage einbringt, wer zahlt die Kosten? Müssen diese vom Beklagten übernommen werden?
ANTWORT: Es reicht, wenn ein Eigentümer seine Unterlassungsansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtritt.
Zur Einbringung der Klage wird die Verwaltung einen Mehrheitsbeschluss (mehr als 50 Prozent nach Anteilen im Grundbuch unter Einhaltung der Formerfordernisse einer Beschlussfassung) fordern.
Wenn die Verwaltung die Klage einbringt, belasten die Kosten vorerst die Eigentümergemeinschaft. Wenn das Verfahren gewonnen wird, wird der Verlierer zum Ersatz der Kosten verpflichtet.
Wer zahlt den erhöhten Wasserverbrauch?
Montag, 11. September 2017 um 09:34 Uhr
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung
FRAGE: In unserer Siedlung (Eigentumswohnungen) haben die ebenerdigen Wohnungen auch einen Wiesenanteil. Auf einem wurde ein Swimmingpool errichtet. Das Wasser müssen alle Eigentümer aber anteilig bezahlen! Was kann man tun?
ANTWORT: Hinsichtlich der Zulässigkeit oder Aufstellung eines Swimmingpools sind der Wohnungseigentumsvertrag und die jeweils anzuwendende Bauordnung maßgeblich.
Es stellt sich auch die Frage, welche Größe der Pool hat bzw. welche Kosten anfallen. Da die Wasserkosten zumeist nicht allzu hoch sind bzw. Miteigentümer mit eigenen Gärten einen höheren Nutzwertanteil haben und daher an allen Kosten in einem größeren Ausmaß mitzahlen, stellt sich auch die Frage, um welchen Betrag es sich in Wirklichkeit handelt.
Bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern darf die Verwaltung nicht Partei ergreifen.
Wenn ein Miteigentümer der Meinung ist, dass ein anderer Miteigentümer eine unzulässige Veränderung vornimmt, steht es ihm aber frei, selbst mit Unterlassungsklage vorzugehen.
Stiegenhaus
Montag, 07. August 2017 um 09:10 Uhr
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung
FRAGE: Ich wohne in einem sehr kleinen Haus mit sechs Eigentumswohnungen, zwei davon sind vermietet. Eine Wohnung wird ständig an neue Mieter vermietet. Das letzte Mal vor wenigen Wochen. Das sind jetzt in Folge die vierten Mieter in nicht einmal zehn Jahren. Die ständig wechselnden Mieter haben im Stiegenhaus ihre Spuren beim Siedeln hinterlassen. Zuletzt waren an den Wänden und Ecken Abschürfungen und Streifen wieder deutlich sichtbar. Das zieht sich durchs ganze Stiegenhaus. Was können wir machen? Wer kommt für diese Schäden auf?
ANTWORT: Wenn nachweisbar ist, wer welchen Schaden verursacht hat, dann kann die Behebung des Schadens auch vom Verursacher verlangt werden. Gegen eine kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung für Tage oder Wochen oder ähnliche Zeiträume könnte man auftreten und eine Unterlassung begehren. Da in diesem Fall aber offenbar auf mehrere Jahre vermietet wird, kann das nicht untersagt werden.
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