GdW Mitglieder

Aktuelles

Pleite eines Verwalters

Donnerstag, 28. März 2019 um 13:18 Uhr

Aus aktuellem Anlass die wesentlichen Tipps für Wohnungseigentümer bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über einen Verwalter: Grundsätzlich beendet die Insolvenz das Verwaltungsverhältnis nicht. Oft besteht aber das Interesse der Miteigentümer das Vertragsverhältnis zu beenden. Eine fristlose Kündigung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft ist möglich. Eine solche fristlose Kündigung ist an den Insolvenzverwalter zu richten. Diese fristlose Kündigung bedarf einer Begründung und eines Mehrheitsbeschlusses (zur Beschlussfassung siehe GdW-Informationen 2/2012 Seite 2ff und GdW-Informationen 1/2014 Seite 2ff). Der Beschlusswortlaut könnte z.B . wie folgt lauten: „Im Hinblick darauf, dass sich Ihre finanzielle Situation, wie aus der Insolvenzdatei ersichtlich ist, sehr schlecht darstellt, kündigt die Eigentümergemeinschaft in …. fristlos mit sofortiger Wirkung den mit Ihnen bestehenden Verwaltungsvertrag “. Wohnungseigentümer sollten dem Insolvenzverwalter die mit der Eigentümergemeinschaft zusammenhängenden Konten bekanntgeben und den Insolvenzverwalter auffordern, die Konten an den neuen Verwalter herauszugeben. Weder Anderkonten noch Eigenkonten der Eigentümergemeinschaft fallen in die Konkursmasse. Für die Bestellung eines neuen Verwalters ist auch ein Mehrheitsbeschluss erforderlich (wurde der insolvente Verwalter mit Mehrheitsbeschluss fristlos gekündigt, aber ein neuer Verwalter mit Mehrheitsbeschluss noch nicht bestellt, kann auf Antrag das Gericht einen vorläufigen Verwalter bestellen). Solange das Verwaltungsverhältnis aufrecht ist, besteht die Verpflichtung der Miteigentümer zur Bezahlung der Vorschreibungen. Es ist sinnvoll, beim Insolvenzverwalter zu hinterfragen, ob das Vermögen der Eigentümergemeinschaft vorhanden ist oder ob es zweckwidrig verwendet wurde. Der Insolvenzverwalter hat auch die Auskunft zu erteilen, ob das bisherige „Einzahlungskonto“ ein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder ein Anderkonto ist (auf ein Eigenkonto des Verwalters sollte nicht mehr eingezahlt werden). Der Insolvenzverwalter kann auch Auskunft über die Fortführung oder Schließung des Unternehmens geben.

 

Vermietung Altbaueigentumswohnung: Neue Richtwerte mit 1. April 2019

Donnerstag, 28. März 2019 um 13:07 Uhr

Die meisten Wohnungen in Gebäuden, die mit Baubewilligung bis zum 8. Mai 1945 erbaut wurden, dürfen nur zum Richtwertmietzins vermietet werden. Der „Richtwert“ ist ein für jedes Bundesland gesondert vorgegebener Eurobetrag. Die konkrete Wohnungsmiete wird mit wohnungsspezifischen Zu- und Abschlägen errechnet. Eine aktuelle Änderung der Richtwerte wird mit 1. April 2019 mietrechtlich wirksam (laut am 12. März 2019 ausgegebenem Bundesgesetzblatt – BGBl. II Nr. 70/2019). Wesentlich: Das Erhöhungsbegehren des Vermieters hat 14 Tage vor dem Zinstermin, ab dem der Vermieter die Erhöhung einfordern will, beim Mieter einzulangen.
Grundsätzlich zur Vermietung einer Eigentumswohnung: GdW-Informationen 3/2015 Seite 2ff und GdW-Informationen 4/2015 Seite 6ff.
Die neuen Richtwerte betragen: Burgenland € 5,30 Kärnten € 6,80 Niederösterreich € 5,96 Oberösterreich € 6,29 Salzburg € 8,03 Steiermark € 8,02 Tirol € 7,09 Vorarlberg € 8,92 Wien € 5,81.

 

Zwei Häuser, ein gemeinsamer Hof und zu wenig Parkplätze

Freitag, 01. März 2019 um 10:26 Uhr

Beim Parkplatz hört sich die gute Nachbarschaft oft auf

Wann man einen Parkplatz, den man gar nicht gemietet hat, mittels Besitzstörungsklage verteidigen kann.

Ein Leser der Kleine Zeitung wohnt in einer Wohnanlage, die aus zwei Liegenschaften besteht, die ein gemeinsamer Hof mit Parkplätzen verbindet. „Die Grenze zwischen den beiden Liegenschaften verläuft in der Mitte des Hofs, ist aber nicht markiert. Zur Liegenschaft A gehören Parkplätze, die von der Besitzgemeinschaft vergeben werden, dafür wird eine Benützungsgebühr eingehoben“, schildert er die Situation. Gelegentlich würden nun Professionisten oder Zusteller, die Bewohner der Liegenschaft B zum Ziel haben, ohne mit den Besitzverhältnissen vertraut zu sein, ihre Fahrzeuge auf freien Abstellplätzen der Liegenschaft A abstellen. Die Folge: „Ein Wohnungseigentümer der Liegenschaft A bringt dann immer eine Besitzstörungsklage ein. Er ist aber weder Mieter des Parkplatzes noch Haussprecher.“ Der Leser fragt sich: „Hat er denn überhaupt das Recht dazu?“

Wir haben die Juristin RA Mag. Sigrid Räth vom Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ um ihre Expertise gebeten. Sie sagt: „Weder Hausvertrauenspersonen – diese sind im Gesetz überhaupt nicht vorgesehen und daher keinesfalls vertretungsbefugt – noch Eigentümervertreter können Verfügungen über allgemeine Teile der Liegenschaft treffen. Das Recht, Besitzstörungsklage einzubringen, steht jedem Miteigentümer zu, dies unabhängig davon, ob er Mieter eines Parkplatzes ist oder nicht. Selbstverständlich wäre es zweckmäßig, die Parkplätze so zu beschriften, dass für jeden die Besitzverhältnisse eindeutig sind.“

   

Mietvertrag und Merkblatt Vermietung

Dienstag, 05. Februar 2019 um 09:59 Uhr

Beim Abschluss eines Mietvertrages können zahlreiche Fehler passieren, die in der Folge teuer für den Vermieter werden. Rechtzeitige Beratung zahlt sich aus.

Wir haben unser Muster eines Mietvertrages auf der Homepage erneuert. Für unsere Mitglieder steht das Vertragsmuster zum Download bereit.

Auch das Merkblatt Vermietung wurde erneuert.

   

Ist das Carport ein "allgemeiner Teil" der Liegenschaft?

Montag, 06. August 2018 um 09:12 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Ich teile mit zwei weiteren Wohnungseigentümern ein Carport. Das Dach auf meiner Seite ist bereits sehr schadhaft. Wer bezahlt die notwendige Reparatur?

ANTWORT: Grundsätzlich sind Dächer allgemeine Teile der Liegenschaft und daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu erhalten.

Wenn Objekte funktionell nur einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet sind, kann aber argumentiert werden, dass die Kosten vom entsprechenden Objekt zu tragen sind. Judiziert wurde dies in erster Linie zur Pergola.

Da im gegenständlichen Fall aber offensichtlich eine Überdachung für drei Abstellplätze dient, gehe ich davon aus, dass es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft handelt. In einem solchen Fall ist die Verwaltung verpflichtet, die entsprechenden Aufträge zu erteilen.

Wenn der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen.

   

Auftragsvergabe

Mittwoch, 18. Juli 2018 um 13:03 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Es geht um Tätigkeiten unserer Hausverwaltung, die in den Rahmen der ordentlichen Verwaltung fallen (Winterdienst, Stiegenhausreinigung, kleine Reparaturen). Welche Möglichkeiten habe ich als Miteigentümer, wenn diese Aufgaben nachweislich nicht wirtschaftlich und nicht zweckmäßig beauftragt werden? Es gibt günstigere Firmen, die Winterdienst und Reinigung erledigen würden.

ANTWORT: In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung kann die Verwaltung durch Mehrheitsbeschlüsse „gezwungen“ werden, die Aufträge an andere Firmen zu vergeben.

Grundsätzlich hat die Verwaltung die Interessen aller Miteigentümer zu wahren und daher die Aufträge jeweils an den Bestbieter zu vergeben. Der Bestbieter ist aber nicht in jedem Fall der Billigstbieter, auch Referenzen etc. haben mit einzufließen.

In einem Verfahren auf Rechnungslegung könnte ebenfalls damit argumentiert werden, dass die Aufträge zu überhöhten Preisen vergeben wurden. Dabei ist aber das Prozesskostenrisiko zu bedenken.

   

Wer bestimmt über den Treppenlift?

Mittwoch, 13. Juni 2018 um 09:33 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Bei der geplanten Errichtung eines Treppenlifts gibt es Unstimmigkeiten mit anderen Eigentümern. Wie ist hier die Rechtslage?

ANTWORT: Die Errichtung von Treppenliften ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und kann nur mit Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

Der Mehrheitsbeschluss kann so gefasst werden, dass auch Beschlussgegenstand ist, dass die beschließende Mehrheit die Kosten trägt.

Kommen solche Mehrheitsbeschlüsse nicht zustande, besteht die Möglichkeit, dass Miteigentümer in Eigeninitiative und auf eigene Kosten einen Treppenlift errichten. Dazu ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer notwendig. Diese kann im Außerstreitverfahren ersetzt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Da mehr als 50 Wohnungen bestehen, könnte man die Schaffung von Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten beantragen, sodass jede Stiege zu einer Einheit wird. Dann könnte den Beschluss für den Treppenlift nur die betreffende Stiege fassen.

   

Darf die Hausverwaltung eigenmächtig handeln?

Dienstag, 05. Juni 2018 um 09:17 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Die Hausverwaltung hat uns mitgeteilt, dass unsere Heizung aufgrund einer Gesetzesänderung auf „Heizöl extra leicht“ umgestellt werden muss. Kann die Hausverwaltung eigenmächtig einen Installateur beauftragen, der die Brenner adaptiert?

ANTWORT: Wenn die Heizung defekt ist, fällt die Reparatur in die ordentliche Verwaltung. Ebenso fällt es auch in die ordentliche Verwaltung, wenn aufgrund einer gesetzlichen Bestimmung das bisherige Heizöl nicht mehr verwendet werden kann und umgerüstet werden muss.

Selbstverständlich trifft die Hausverwaltung aber eine Informationspflicht im Rahmen der Vorausschau.

Die Miteigentümer haben selbstverständlich die Möglichkeit, einen Mehrheitsbeschluss für eine Umstellung der Heizung auf einen anderen Energieträger zu fassen.

Eine Untätigkeit der Verwaltung würde dazu führen, dass die Heizung nicht mehr betrieben werden darf. Daher ist die Verwaltung gefordert, entsprechende Maßnahmen, auch ohne Mehrheitsbeschluss, in die Wege zu leiten.

   

Seite 2 von 13

 

Copyright © 2011-2019 GdW - Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Alle Rechte vorbehalten.
Joomla! ist freie, unter der GNU/GPL-Lizenz veröffentlichte Software.