Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

Ich möchte ein Grundstück verkaufen, das, soweit ich weiß, immer als Bauerngarten genutzt wurde. Wie lange muss die Gewährleistungsfrist sein? Der Käufer will sich dagegen absichern, dass unter der Erdoberfläche kein Giftmüll liegt. Wie kann ich mich schadlos halten?

Die Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Gegenständen beträgt drei Jahre. In einem solchen Fall käme aber auch ein Schadenersatzanspruch infrage. Dieser kann 30 Jahre hindurch beansprucht, muss aber binnen drei Jahren ab Kenntnis geltend gemacht werden. Oft wird in Kaufverträgen nur vorgesehen, dass der Verkäufer erklärt, dass ihm keine Ablagerungen bekannt sind und dass die Liegenschaft nicht im Verdachtsflächenkataster aufscheint. Wie die Formulierung im Kaufvertrag gewählt wird, ist eine Frage der Vereinbarung. Durch den Vertragstext kann der Verkäufer Haftungen in unterschiedlichem Ausmaß übernehmen. Der Vertragstext sollte daher entsprechend genau ausgehandelt werden.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Immer zuerst unterschreiben

"Wir machen das mit dem Vertrag dann später." Ein Satz, der einem Vermieter auf keinen Fall über die Lippen kommen sollte. "Es kommt vor, dass sich die beiden Parteien über ein Detail nicht einigen. Wenn man dann mit dem Unterschreiben wartet, die Wohnung aber schon übergibt und den Zins kassiert, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis", warnt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ihr Credo: Kein Tag ohne Vertrag.

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Wie kann ich mich aus juristischer Sicht vor Mietnomaden schützen?

Eine Absicherung dagegen ist so gut wie unmöglich. Das Risiko kann aber durch eine hohe Kaution, die vor Übergabe der Wohnung zu erlegen ist, und entsprechende Erkundigungen vermindert werden. Wenn es ein Mieter besonders eilig hat, eine Wohnung zu übernehmen, etwa weil er aus seiner vorigen Bleibe sehr schnell ausziehen muss und Ähnliches, ist es empfehlenswert, die genauen Umstände zu hinterfragen. Es kann auch versucht werden, mit dem vorigen Vermieter Kontakt aufzunehmen.

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Laminat statt Teppichboden, neue Fliesen im Bad oder doch ein frischer Anstrich für die Wände: Bevor Mieter und Eigentümer zum Werkzeug greifen, gibt es einiges zu beachten. Zwei Expertinnen erklären die Rechtslage.

Eigentümer können ihrer Kreativität nicht immer freien Lauf lassen. Denn sobald allgemeine Teile des Hauses von den Umbauarbeiten betroffen sind, brauchen sie die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Das ist zum Beispiel beim Einbau eines zusätzlichen Fensters, der Vergrößerung der Terrasse oder der Verglasung einer Loggia der Fall. "Soll die Wohnung zu einer Arztpraxis oder einem Büro umgebaut werden, müssen neben der Baubehörde zuerst die Miteigentümer schriftlich um Erlaubnis gefragt werden", sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Weiterlesen: Wohnungsumbau: Was ist erlaubt?

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Ich bewohne eine Hauptmietwohnung in Wien und würde demnächst gerne zwei von vier Zimmer als Atelier bzw. Ordination nutzen. Darf ich das oder benötige ich dafür eine separate Genehmigung?

Wenn eine Wohnung gemietet wurde, kann die Verwendung von einigen Zimmern als Atelier oder Ordination eine widmungswidrige Verwendung darstellen und als Kündigungsgrund geltend gemacht werden. Sinnvoll in solchen Situationen ist es, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und den Vertrag dementsprechend zu modifizieren. Zu beachten ist auch, dass es einen Kündigungsgrund darstellt, wenn eine Wohnung nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wird. Dem eigenen Wohnzweck ist ein Wohnzweck von nahen Angehörigen gleich zu halten.

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Unserem Haus steht eine Sanierung bevor. Der Verwalter hat bereits Angebote eingeholt und möchte nun den vollen Betrag in bar von allen Eigentümern, noch bevor die Arbeiten überhaupt begonnen haben. Darf er das verlangen und was passiert, wenn eine der Parteien nicht den vollen Betrag auf einmal zahlen kann? Gibt es in solchen Fällen auch andere Möglichkeiten?

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Egal ob Wertanlage, Pensionsvorsorge oder der Traum von den eigenen vier Wänden, Immobilien sind nach wie vor beliebt.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Tipps, worauf beim Kauf des Traumobjekts zu achten ist.

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Eine Wohnung zu finden, die den individuellen Anforderungen entspricht und auch preislich stimmt, ist gar nicht so einfach. Gelingt es, sollte das Objekt besichtigt werden.

Weiterlesen: Raum für Raum unter der Lupe

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Feuchter Keller, defekte Heizung, Schimmelflecken in der Dusche: Was Käufer und Mieter bezüglich Gewährleistung wissen müssen.

„Bereits bei der Übergabe des Objekts sollte der Bauträger oder Verkäufer auf alle bestehenden Mängel hingewiesen werden“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dazu wird gemeinsam mit einem Sachverständigen ein sogenanntes Übergabeprotokoll angefertigt.

Gesamten Beitrag lesen: Was bei Baumängeln zu tun ist

Mehr zum Thema: GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff (Gewährleistung)

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Ich habe meine Doppelhaushälfte vermietet, der Mieter zieht nun nach elf Jahren aus. Welche Investitionen, die der Mieter getätigt hat, muss ich ablösen? Der Mieter hat zum Beispiel eine Sauna einbauen lassen. Kann ich auch darauf bestehen, dass der Mieter die Sauna abmontiert?

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Nur dann, wenn Hausvertrauensleuten einzelne Miteigentümer eine Vollmacht einräumen, dürfen sie diese auch vertreten. Die Abberufung des Haussprechers ist schwierig, „Weil es ihn ja rechtlich gar nicht gibt“, sagt Räth.

Gesamten Beitrag lesen: Sprachrohr oder Wichtigtuer?

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Wohnungseigentümer müssen die Benützung ihrer Objekte durch Dritte dulden, wenn dies zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft erforderlich ist. Einen direkten Eingriff in sein Objekt muss ein Eigentümer hingegen nur dann zulassen, wenn keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung entsteht und ihm diese bei billiger Abwägung der Interessen zumutbar ist. Für daraus entstehende Nachteile muss der Wohnungsbesitzer von der Eigentümergemeinschaft entschädigt werden. Die Höhe der Entschädigung ist im Außerstreitgericht zu klären. „Neben den gesetzlichen Duldungspflichten ist es auch möglich, dass diese im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart und dem Eigentümer übertragen werden“, sagt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Gesamten Beitrag lesen: Wohnungszutritt für alle?

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In einer Mietwohnung gilt folgendes: „Ist die Leitung kaputt oder geht von ihr eine Gesundheitsgefährdung aus – zum Beispiel durch einen zu hohen Bleigehalt im Wasser, wie er bei veralteten Rohren vorkommen kann –, ist der Vermieter für die Behebung des Schadens zuständig“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Um die Behebung von Schäden im Inneren der Wohnung, wie eine tropfende Armatur oder eine rinnende WC-Spülung, muss sich der Mieter selbst kümmern.

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Ich bin Wohnungseigentümer in einem Haus mit Gemeinschaftsgarten. Einer der Miteigentümer nutzt den Garten als Hundeklo. Was kann ich dagegen tun?

Jeder Miteigentümer darf den Gemeinschaftsgarten benützen. Die Nutzung darf dabei jedoch nicht so erfolgen, dass andere Miteigentümer von ihrem Recht der Gartenbenützung ausgeschlossen werden. Verschmutzt ein Miteigentümer den Garten, muss er diese Verunreinigungen auch entfernen. Es besteht außerdem die Möglichkeit, eine Hausordnung zu beschließen. Dazu ist ein Mehrheitsbeschluss nach grundbücherlichen Anteilen erforderlich, der vorsieht, dass Hunde nicht in den Garten dürfen. Sollte sich einer der Miteigentümer dadurch beeinträchtigt fühlen, könnte er die Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht im Verfahren für Außerstreitsachen beantragen.