Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Fragen am KURIER-Wohntelefon

Wir haben am Dach eine Gemeinschaftsterrasse für sechs Eigentümer, die durch Trennwände aufgeteilt ist. Macht es Sinn, diese Flächen nachträglich zu parifizieren? Wer zahlt die Kosten, wenn das Flachdach (mittlerweile 35 Jahre alt) saniert werden muss?

Für eine Parifizierung (also eine Wohnungseigentumsbegründung) dieser Terrassen, sei es als Zubehör zu Wohnungen oder durch Integrieren in die Wohnung, ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer notwendig. Das Flachdach ist Teil der Außenhaut des Gebäudes und ist daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Es ist anzunehmen, dass eine Benützungsregelung hinsichtlich der Gemeinschaftsterrasse geschaffen wurde. Eine Änderung des Aufteilungsschlüssels (also der Erhaltungspflicht innerhalb der Eigentümergemeinschaft) bedürfte ebenfalls einer schriftlichen und einstimmigen Vereinbarung.

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In unserer Liegenschaft befindet sich ein Raum, der als Kinderspielraum und Besprechungsraum gewidmet ist. Bezüglich dieses Raums haben sich Miteigentümer ohne zu fragen das Recht angemaßt, illegal Gegenstände, die entsorgt gehören, einzulagern. Dieser Raum ist komplett angemüllt und kann auch aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr genutzt werden. Was kann man dagegen unternehmen?

Wenn ein Raum als „Spielraum“ und „Besprechungsraum“ gewidmet ist, darf er nicht zum Abstellen von Gegenständen verwendet werden, egal ob diese Gegenstände zu entsorgen oder noch brauchbar sind. Jeder Miteigentümer kann sich gegen eine widmungswidrige Verwendung durch Besitzstörungsklage bzw Unterlassungsklage zur Wehr setzen. Voraussetzung dafür ist, dass bekannt ist, wer die Gegenstände dort abgestellt hat. Sollte das nicht bekannt und auch nicht feststellbar sein, bleibt wahrscheinlich nur die Möglichkeit, auf Kosten der Eigentümergemeinschaft eine Entrümpelung durchzuführen. Sollte der Verwalter nicht bereit sein, eine Entrümpelung in die Wege zu leiten, könnte man einen Mehrheitsbeschluss fassen und dem Verwalter damit die Weisung erteilen, allgemeine Teile der Liegenschaft von den dort abgestellten Gegenständen zu entrümpeln.

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Wir haben ein Reihenhaus im Eigentum im September 2013 gekauft. Von den Voreigentümern wurde das Haus 2005 neu erworben. Quer durch unseren Garten führt ein Drainagerohr, kommend von der Grundgrenze unseres Nachbarn und mündet in ein Abwasserrohr auf der anderen Seite entlang unseres Grundstücks (welches das Dach des angrenzenden Fahrradraumes entwässert), das zu einem Sickerschacht/Wasserschacht außerhalb unseres Grundstückes führt. Dieses quer durch den Garten führende Rohr ist nirgends erwähnt und in keinem Plan eingezeichnet, auch nicht bei der Baubehörde und wir haben dieses auch durch Zufall entdeckt.
Müsste dafür ein Servitut zu unseren Gunsten eingetragen sein? Wenn dieses Wasserrohr kaputt wird, wer zahlt den Schaden? Wenn wir z.B. einen Pool bzw was auch immer bauen möchten, sind wir durch diese Drainageleitung eingeschränkt.
Unser Voreigentümer sagt von diesem Wasserrohr nichts gewusst zu haben. Die Firma, die damals mit der Bauführung beauftragt war, ist schon lange im Konkurs. Wir möchten verhindern, dieses Rohr zu dulden und innerhalb einer 30-jährigen Duldungsfrist (?) etwas unternehmen.

Wenn das Entwässerungsrohr innerhalb der Einlagezahl (also nur auf einer Liegenschaft) verlegt ist, handelt es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft und die Erhaltungskosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Inwieweit diese Leitung zu dulden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Kaufverträgen. Die erwähnte 30-jährige Frist wäre eine Ersitzungsfrist, die für versteckte Leitungen nicht ohne weiters anzuwenden ist.

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Ich bin Eigentümer einer Dachgeschosswohnung. Direkt vor meinem Schlafzimmerfenster hängt ein Wasserrohr vom Nachbargebäude vor, das nach Regen immer aus mehreren Metern Höhe auf das Blechdach von meinem Gebäude tropft und mich beim Schlafen stört. Kann ich mich irgendwie dagegen wehren?

Gegen die direkte Zuleitung von Regenwasser kann sich jeder Miteigentümer zur Wehr setzen. Es besteht auch die Möglichkeit, die Baubehörde zu involvieren, da eine derartige Wasserableitung in der Regel der Baubewilligung und der Bauordnung widerspricht. Die Behörde könnte entsprechende Aufträge zur Erreichung der ordnungsgemäßen Ableitung von Regenwasser erlassen.

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Wird der Service an Fenstern und Terrassentüren in Eigentumswohnungen aus dem Reparaturfonds bezahlt? Ich meine damit das Wechseln von Dichtungen, das Einstellen der Fenster und Türen, sowie die Reparatur.

Für Wartungsarbeiten ist der Eigentümer einer Wohnung selbst verantwortlich, dies auch, wenn es die Fenster und Terrassentüren betrifft. Das Einstellen der Fenster und das Wechseln von Dichtungen ist daher Sache der einzelnen Miteigentümer. Die Reparatur ist Sache der Eigentümergemeinschaft. Wichtig ist, dass Wartungsarbeiten regelmäßig durchgeführt werden, weil das in der Regel die Lebensdauer der Fenster und Türen erhöht.

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Ich bin Eigentümerin einer Ferienwohnung. Wir haben den alten Hausverwalter gekündigt. Der neue Verwalter hat bis jetzt keine Unterlagen vom früheren Verwalter bekommen. Auch die Rücklage in der Höhe von € 25.000,00 ist noch nicht angekommen. Die neue Verwaltung hat die Herausgabe mehrfach urgiert, doch bis jetzt ist nichts passiert. Was können wir tun?

Wenn der gekündigte Verwalter weder das Vermögen der Eigentümergemeinschaft noch die Unterlagen herausgibt, kann mit einem Außerstreitverfahren dagegen vorgegangen werden. Antragsteller ist die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den neuen Hausverwalter) und Antragsgegner ist der frühere Hausverwalter. In diesem Verfahren kann sowohl die Abrechnung eingefordert werden, als auch die Herausgabe des Überschusses. Es kann auch die Herausgabe der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an den neuen Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft durchgesetzt werden.

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Ich bin Wohnungseigentümerin in einer großen Anlage. Die Erdgeschoßwohnungen verfügen über Terrassen, die mit Steinen ausgelegt sind. Davor befindet sich eine Grünfläche, die allgemeiner Teil der Liegenschaft ist. Immer wieder kommt es vor, dass einer der Wohnungseigentümer dort umgestaltet. Wie kann man das unterbinden?

Wenn nur die Terrassen zu den Wohnungseigentumsobjekten gehören und die Grünfläche allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, hat kein Miteigentümer das Recht, in der Grünfläche Veränderungen vorzunehmen.
Wenn er dies doch tut, kann mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage von jedem Miteigentümer vorgegangen werden. Zuvor sollte man selbstverständlich den entsprechenden Eigentümer darauf aufmerksam machen, dass er eigenmächtig in allgemeine Teile der Liegenschaft eingreift und ihn auffordern, dies zu unterlassen bzw. rückgängig zu machen.

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Wir hatten im Februar eine Eigentümerversammlung, zu der ich keine Einladung bekommen habe. Die Hausverwaltung sagt, dies sei nicht erforderlich, weil keine Beschlüsse gefasst werden sollten. Auch das Protokoll habe ich bis heute nicht bekommen. Ist das rechtens?

Der Verwalter ist verpflichtet, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Dazu sind alle Miteigentümer einzuladen. Ein Aushang im Haus ist nicht ausreichend. Die Einladung muss allen Miteigentümern zukommen. Im Fall einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung könnten diese Beschlüsse mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden, wenn die Einladung nicht allen Miteigentümern rechtzeitig zugekommen ist.
Der Verwalter ist auch verpflichtet, nach der Versammlung ein Protokoll zu erstellen und zu versenden. Wenn in der Versammlung keine Beschlüsse gefasst wurden, löst das Protokoll keine Rechtsfolgen aus. In derartigen Situationen macht es durchaus trotzdem Sinn, den Verwalter aufzufordern, seinen Verpflichtungen nachzukommen.

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Wie ist das mit der Maklergebühr: Wenn ich auf der Suche nach einer Mietwohnung auf das Inserat eines Maklers antworte, muss ich dann das Honorar des Maklers bezahlen?

Seit kurzem gilt bei der Vermittlung von Mietverträgen das Bestellerprinzip, sodass derjenige, der den Makler zuerst beauftragt, sein Honorar zu bezahlen hat. Anders verhält es sich, wenn ein Kaufvertrag vermittelt wird.

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Ich bin Wohnungseigentümerin und habe am 30.06. die Betriebskostenabrechnung bekommen (mit einer Nachzahlung). Diese soll ich bis 31.07. überweisen. Stimmt das? Ich habe gehört, dass die Nachzahlung erst zum übernächsten Zinstermin fällig ist.

Der Verwalter ist verpflichtet, bis 30.06. die Abrechnung zu legen und die Nachzahlung ist dann innerhalb von zwei Monaten fällig. Wenn Sie die Nachzahlung also innerhalb der Frist von zwei Monaten leisten, kann Ihnen niemand Verzug vorwerfen oder Zinsen verrechnen. Ein vom Verwalter gesetztes früheres Zahlungsziel kann nicht durchgesetzt werden.

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In unserem Vorraum wurde versehentlich ein Eimer mit Wasser umgestoßen, was zu einem Wasserschaden in der Wohnung darunter geführt hat. Die Hausverwaltung hat sich den Schaden angesehen und festgestellt, dass der Verursacher den Schaden beheben muss. Sie hat eine Firma vorgeschlagen, die die Reparatur übernehmen würde, um 1.000,00 Euro. Muss ich die Arbeiten von der Firma machen lassen oder kann ich eine andere beauftragen?

Üblicherweise werden derartige Schäden von der Haushaltsversicherung des verursachenden Mieters oder Wohnungseigentümers abgedeckt. Ganz unabhängig davon hat der Verursacher das Recht, eine Firma seines Vertrauens zu beauftragen. Es besteht keine Verpflichtung, dass dieser Auftrag über die Hausverwaltung vergeben wird.

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In unserem Wohnungseigentumshaus hat es anlässlich der Heizkostenabrechnung eine Abstimmung über die Umrüstung der Gemeinschaftsanlage zu Solarenergie gegeben, doch diese wurde von der Hausverwaltung nicht richtig formuliert. Müssen wir das akzeptieren, oder können wir eine neue Abstimmung durchführen?

Bei einer Änderung des Heizungssystems besteht keine Verpflichtung des Verwalters tätig zu werden, da es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung handelt. Wenn bei einer Abstimmung keine Mehrheit zustande gekommen ist, spricht nichts dagegen, eine neuerliche Abstimmung durchzuführen, dies unabhängig davon, ob die Fragestellung gleich formuliert ist oder anders. Die Miteigentümer können daher jederzeit auf eine Abstimmung zum Wechsel der Heizung hinwirken.
Eine Beheizung des Hauses nur mit Solarenergie halte ich für nicht durchführbar. Es wäre wohl zweckmäßig, zuvor ausreichende technische Informationen einzuholen, um dann über eine tatsächlich machbare Variante abzustimmen.

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In unserem Wohnungseigentumshaus wird derzeit mit Fernwärme geheizt. Die Wohnungseigentümer wollen das Heizungsbetriebssystem wechseln. Muss der Hausverwalter sich darum kümmern?

Die Änderung des Heizungssystems ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und der Verwalter muss daher nicht von sich aus tätig werden. In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung muss der Verwalter zwar Mehrheitsweisungen befolgen, darf aber nicht von sich aus und selbstständig tätig werden. Es müssen sich daher zuerst genügend Miteigentümer finden und Informationen über allfällige Alternativvarianten eingeholt werden.

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Darf ein Einfamilienhaus bereits vor dem Verlassenschaftsverfahren verkauft werden oder erst danach?

Es besteht die Möglichkeit aus dem Verlassenschaftsverfahren heraus einen Kaufvertrag abzuschließen und eine Liegenschaft zu veräußern. Das wird oft gemacht, um Gebühren und Steuern zu sparen. Voraussetzung für einen Kaufvertragsabschluss vor Einantwortung ist, dass die Verlassenschaft bereits vertreten ist und insbesondere kein Streit um die Verlassenschaft besteht.